进入4月份，虽然我国新房销量仍在历史低位徘徊，但部分地区二手房销量出现明显好转，市场对于今年房地产市场触底企稳的预期增强，也改善了钢材市场对于今年房地产将继续明显拖累钢材需求增长的预期。
但当前全国房地产销售形势依然严峻，正如中共中央政治局指出的：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，我国钢材需求总量与各能源级城市新建商品住宅开工活跃度相对应。”沿着新房销售-商品住宅投资-新开工面积链条分析，房地产下行势头并未停止，今年或将继续拖累钢材需求增速：
1、从一季度房地产市场结构看，我国房地产销售结构逐步由新房支撑转向二手房支撑；
2、人口总量下降、城镇人口增速放缓是住房需求萎缩的主要矛盾；
3、房地产库存高企，短期内难以消化；
4、大城市保障性住房建设将进一步削弱新增人口的住房需求预期；
从全球范围看，二手房市场的边际好转无法支撑我国房地产行业的企稳回升，而且在当前房地产销售结构、人口、房地产库存、保障性住房等因素边际变化的带动下，也说明我国房地产下行趋势并未停止。
如果今年房地产销售保持上述走势，则表明全国新房销售—商品房投资—新开工面积—钢材需求的正循环链条还远未恢复。
【文本】
1. 市场乐观，房地产新格局正在形成
房价增速的变化表明广州二手钢材交易市场，我国房地产行业处于下行周期：通常在房地产周期中，新房、二手房价格增速都在一定区间波动，但2018年以后广州二手钢材交易市场，房价持续增长，房地产行业矛盾开始快速积累。而2021年以后，压力开始爆发，商品房、二手房价格持续下跌，形成了2006年以来最长的下行周期。
对应到房屋销售端，2024年以来，我国各级城市新房销售面积均处于历史低位，但与此同时，二手房市场出现回暖迹象，市场前期悲观心态得到一定程度的稳定，我国房地产市场正在逐步形成新的格局。（图1）
不过，各大城市二手房销售面积并未出现明显下滑，2024年一季度以来销售面积仍高于往年同期平均水平。（图4）
主要原因有三：
（一）房地产企业破产隐患
房地产行业正式进入下行周期，恒大等一批房企频频出现违约，市场对预售楼盘隐患担忧，部分购房需求开始流向二手房市场。
（2）房子是用来住的，不是用来炒的
当前市场对于经济形势的判断较为模糊，对于大宗消费和投资较为谨慎，削弱了一线城市商品住宅的投资属性。
（三）二手房价格下跌幅度较大
结合近期一线城市二手房价格的大幅下跌，截止2024年3月，一线城市二手房价格跌幅创历史新低。部分低价投机性购房需求的存在，也部分解释了为何一线城市二手房成交情况较好。
02二三线城市房屋销量下滑，仅部分人口流入区域二手市场有所好转
二三线城市整体房价下滑更为明显，从房价来看，无论是新房还是二手房，房价增速转负的时间点都早于一线城市，且跌幅也相对较深。（图5）
一方面，经济下行时期，二线城市居民对新房的购买力仍然较低，另一方面，人口的持续外流也对当地楼市造成负面影响。
不过，虽然从销售情况来看，有由新房向二手房转移的趋势，但仅限于一些经济发展较好的地区。（图6、图7）
2.房地产产业链复苏仍需时日
01 人口下降是住房需求下降的核心矛盾
（一）人口自然增长率转为负增长
虽然随着部分地区二手房市场成交好转，市场出现一定乐观情绪，有楼市底部企稳的预期，但人口是决定地方经济发展最重要的因素之一，从近年来的人口变化来看，我国房地产行业下行势头并未停止。
回顾历史，我国人口自然增长率自上世纪60年代初以来持续下降，并在2022年、2023年再次转为负值，这不仅说明我国人口开始下降，也意味着我国人口变化由自然增长逐步转变为机械增长。（图8）
从城镇化水平看，城镇人口虽然没有出现负增长，但也呈现出增长放缓的趋势。（图9）
（二）虹吸效应明显，城市分化日益明显
根据2019年至2023年我国各省区常住人口流动情况可以看出，长三角、珠三角地区人口净流入较为明显，这与我国多年来的发展进程息息相关。（表1）
从历史上看，沿海地区的快速发展需要大量的劳动力支撑，人口的不断涌入带动了经济的发展，使这些地区的城镇化率逐步提高，并催生了一大批一二线城市，形成了人口流动的虹吸效应。（图10）
但正是由于越来越多的人口流入一线、新一线区域，这些区域人口密度增加，社会竞争和压力加剧，房价不断上涨但居民购买力并未得到有效提升，导致住房需求转向二手市场或直接选择租房。
02 房地产库存高企，短期难以消化
2024年1-3月，我国新建商品住宅销售面积2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。
从整体房价和销售面积增速来看，从2024年一季度开始，我国新房销量降幅大于新房销售面积降幅，表明房企在通过降价推动现金流回流，但房地产库存尚未减少。（图11）
从供给端来看，由于房地产开发建设相对于房屋销售的滞后性，当房地产消费下行周期开始时，新房开发建设并未同步减少，导致我国目前的房地产库存水平处于近十年来的最高水平。（图12）
03保障房政策出台，居民购房动力进一步减弱
所谓保障性住房，是指租金低于同等质量的低端市场租赁住房租金的住房，主要是为了解决新市民、年轻人等群体的住房困难。
2023年12月中央经济工作会议强调，要加快推进保障性住房、平时应急公共基础设施建设和城中村改造，完善相关基础制度，加快构建房地产发展新模式。
进入2024年后，不少城市在地方政府工作报告中明确了2024年保障性住房建设计划（表2）。由此来看，保障性住房成为中央及地方政府下一步解决居民住房问题的核心途径，旨在缓解当下住房需求与房价的错配，但也削弱了各地新增人口的购房需求。且从政策出台的地区来看，大多集中在一线、新一线城市，这些城市也是二手房销售的中坚力量。如果保障性住房建设逐渐步入正轨，将再度给我国房地产市场带来冲击。
从全球范围看，二手房市场的边际好转无法支撑我国房地产行业的企稳回升，而且在当前房地产销售结构、人口、房地产库存、保障性住房等因素边际变化的带动下，也说明我国房地产下行趋势并未停止。
如果今年房地产销售继续保持上述走势，则表明全国新房销售—商品房投资—新开工面积—钢材需求的正循环链条还远未恢复。
表 2：2024 年以来地方经济适用房会议的政策和目标
城市
主要行动
细节
成都
到2024年，建成3万套经济适用租赁住房。
报告提出，完善住房保障制度，扩大住房公积金月租直付试点范围，筹措资金建设3万套保障性租赁住房，分配1.5万套，供应1万套人才公寓，住房公积金网上业务办理率提高到95%以上。
北京
2024年重点任务清单明确提出新建、配套保障性租赁住房7万套。
推进保障性住房建设，建设筹集资金保障性租赁住房7万套，建成各类保障性住房8万套；
根据2024年保障性租赁住房计划供应土地项目表，今年计划供应保障性租赁住房项目19个，分布在朝阳、海淀、丰台、石景山、顺义、昌平、亦庄新城等地区。
此外，北京市住房和城乡建设委发文要求，保障性租赁住房年租金涨幅不得超过5%。
南昌
计划到 2024 年建造 17,000 套经济适用房
计划筹资建设1.7万套保障性租赁住房，改善群众居住条件。2023年，南昌市已下达补贴资金5.65亿元，全市保障性租赁住房项目实际完成投资6.21亿元，超额完成年度计划16650套，实际筹资16805套，已全部开工或投入使用。
杭州
2024年新建保障性住房建设面积不少于100万平方米。
2024年新开工保障性住房不少于100万平方米。继续推进城市老旧小区改造，2024年新开工城市老旧小区改造260个、楼宇2542栋。积极稳妥推进有条件的老旧住宅小区加装电梯。
天津
到2024年将新增5000套经济适用房
规范发展保障性租赁住房。筹集资金建设保障性租赁住房5000套，逐步缓解新市民、年轻人等群体住房困难；对中低收入住房困难家庭发放租房补贴4亿元，预计惠及7万户困难家庭；继续开展农村困难群众危房改造，确保该改造户全部改造、不遗漏，预计改造200户。
深圳
深圳市住房和城乡建设局要求加大力度加快保障性住房建设和筹措资金
全年建设征收保障性住房10万套，供应发放6.5万套。
广州
廉租住房项目可免征配套费用
配合上级有关政策方向，在保障性安居工程、校安工程基础上，将保障性租赁住房、社区养老托幼等建设项目纳入减免范围，支持群众期盼的民生工程建设。
南京
召开保障性住房建设和安置房筹资落实会议
有序推进城中村改造项目和保障性住房建设、安置房筹资工作，惠及近1.2万户；实施宣武区英海公寓、秦淮区丽府街4号等105个老旧小区改造项目；有序推进绿洲、梦北、白水等市级保障性住房建设；完成新登记36户城市危房治理。
长沙
到 2024 年将建造和提供 10,977 套经济适用房
2024年力争实现住房交易面积累计不低于2000万平方米。完善住房保障体系，有序实施分配型经济适用住房首批三个项目1130套建设；建设和筹措资金建设保障性住房10977套、公共租赁住房379套，对3745户发放公共租赁住房租金补贴。
南宁
计划到2024年建造4000套经济适用房
南宁市住房和城乡建设局按照按需建设原则，紧紧围绕“土地净出让”和“资金平衡”两个重点，总结梳理了划拨型保障性住房试点项目7个、7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设4000套。
昆明
计划到2024年新增9000套经济适用房
多主体、多渠道筹集房源，安居租赁住房建设步伐不断加快，2023年新开工安居租赁住房20565套，基本竣工3597套，竣工率100%；今年计划募集安居租赁住房9000套以上。
上海
发文完善住房租赁公共服务平台功能
完善公共住房租赁服务平台功能，推行全市房源“一键查询”、市场化租赁住房、廉租住房“一站办理”等。
