我是北京房姐，在楼市投资领域有着深厚的经验。到目前为止，已经为超过 5000 人提供了买房的最佳解决办法。房姐和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑。房姐属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
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提问：房姐，每个领域都有其擅长的方面。豪宅的投资逻辑与普通住宅是否完全不同呢？过去大家普遍认为贵妇 CEO 盘是雷区，然而在深圳，近几年后海、深圳湾等地的涨幅却都不低。有钱人并不傻，他们的认知应该比普通投资者强很多，那么他们购买那些天价房甚至是公寓的内在原因是什么呢？求解惑
回答：1. 房地产这个领域是非常特殊的。
特殊之处在于，每个人都觉得自己懂得一些相关内容，然而实际上真正的专业人士是极其稀少的。
“懂一些”这种情况是最为可怕的。半懂不懂的话，很容易让人产生盲目自信，进而胡乱搞事。最后一番猛如虎的操作后，才惊觉自己原来是个糊涂蛋。相比之下，那些老老实实地按照自住房、学区房、老人房这样正常顺序购买下来的普通家庭，反而要好得多。
这种人，我在某知名房产投资组织里，见过太多了。
3. 为什么呢？
房产投资的门槛实际上是比较高的。股票只需几千块就能够进行炒作，而房子的首付起码要几十万元，两者之间的量级差异很大。因此，专业的、职业的房产投资者的绝对数量是非常少的。
高校未设置房地产专业。即便有，也主要是以城市规划、项目开发、土木工程、建筑设计等为主，而讲投资方面的则完全难以找到。在经济学院和商学院的课程中，基本不涉及房地产相关内容，在选修课里要找到一门讲房地产的课程都极为困难。
这导致在房地产投资这个领域，根本不存在科班正统的学术积累。
都是一群没有正规途径的草莽英雄，他们就像盲人摸象一样，只是凭借自己那点实际操作的经验，就自以为是地发表观点。其中，大部分人都缺乏基本的经济学、金融学和投资学的基础。在这么大一个行业里，这确实是一件让人觉得很不可思议的事情。
这更加证明了，真正专业且职业的房产投资者数量极少，少到连高校都没有足够的理由专门开设相关专业。
6. 说这么多想表达什么呢？
有钱人在房产投资知识的积累方面，与普通人相比并没有强出太多。不过，牛人通常是各方面都很厉害的，那些事业有成的老板在构建房产投资认知时，其效率和效果相对普通人而言是较好的。但由于他们缺少良好的学习通道和资料，所以其上限也是比较低的。
我就没见过几个富人懂房产投资。
富人中，那些纯粹按照自己家庭居住、子女教育、赡养老人等现实需求行事的人，在购置房产这件事上做得相对较好。
不过，有一个前提条件：脚踏实地，不好高骛远，不贪慕虚名。
不会去买那些溢价很高的坑子盘，比如交通不便且缺乏生活配套的远郊大独栋度假别墅。
从普遍意义上看，富人在买房时，更倾向于考虑自用，而非投资。富人在购房时，更注重房屋的自身使用价值，而非将其作为一种投资手段。一般来说，富人买房主要是为了自己居住，而不是为了通过房产增值来获取经济利益。
同样是 300 平方的面积，尽管 CEO 社区比普通次新房社区的价格要高出近一倍，但是富人依然会选择翠湖天地。这是因为翠湖天地具有舒适的居住环境、能带来面子以及提供社交等各种综合价值，不能仅仅用房子本身绝对的涨幅多少来进行衡量。
如果一套 CEO 给富人带来了 1 个亿的生意利润机会，那么他不会在意房子比普通次新房社区少涨 1 千万。
最后来讲房子本身。在未来，需求越来越以改善为主。豪宅的总体前景本就不应该差。
当然，永远避免只看整体、不看微观结构。
不同的板块需要区别分析，不同的小区需要区别分析，不同的房型需要区别分析，其他要素设计也需要区别分析。
提问：老师您好，您觉得亦庄这个位置和丰台科技园这个位置，哪一个更好呢？
丰台科技园处于边缘终点的地段。其产业人口主要是来自其他地区进行通勤的。它自身也没有过路的人群。并且价格不算便宜。在丰科园附近，适合的社区数量不多。这是因为之前这里全部是工业用地。只是在近些年才出现了一些住宅项目。相比之下，亦庄是一个产住平衡的板块。这类产品的天花板会更高。所以更推荐亦庄。
提问：房产产品存在几个时代跨越节点，分别是 90 年、2001 年、2008 年、2016 年。看到你提到这些，能否请你介绍一下这些时间节点前后的差异呢？
回答：95年左右进入商品房时代
2000年左右港式塔楼、公寓建筑流行，留下后来的所谓老大楼
2008年次新产品基本形成稳定设计套路方案
2016 年之后，情况变得错综复杂。限竞房的出现带来了时代的悲剧。大院以及中式建筑风格开始兴起。豪宅产品也开始走上了流水线化的道路。
我是买家，眼下看中一套房子。这套房子到 2021 年 2 月初才满两年，属于刚需住房。我目前没有立刻搬进去的需求。我担心到 2021 年 2 月初才开始过户，怕拖太久会因为不满二而产生增值税。现在我和中介开始签合同，想知道有哪些潜在的风险。比如定金是 x 元，要是卖家违约，我能否真的拿到 x 元，以及违约赔偿是多少 x 。请问有其他人有过类似买房子的经历吗？真诚请求帮助
一般而言，拖延单超过 6 个月，通常会出现交易问题。在这个期间，房价会上涨，时间会延长，业主家属会吹风，中介会旁敲侧击，这些情况都有可能致使上家追过户或者毁约、不配合。拖延流需要耗费精力、保持心态以及具备专业度。倘若你还在提问，那就意味着你对上述的麻烦尚未做好充分的准备。因此，建议你避开这些情况。
房子数量众多，没必要执着于一套药单或坑骗房子。法律注重事实，违约赔偿就如同钝刀割肉一般，想要一下子拿到钱，这种概率是非常小的。而且，存在着各种各样的手段能够促使买家违约，至少作为买家，自身是存在一些不足之处的。
在买卖关系中，买家处于一种类似舔狗的状态。角色的定位必须清晰明了。买房过程中存在着数不胜数的大大小小的雷区，在这种情况下，建议寻求专业人士的帮助来保障安全。
提问：北京对人口流入进行限制，这会对未来的房价走势产生影响吗？如今浙江和广东的人口呈现出很大的净流入态势，这意味着未来这里的房价涨幅会很可观吗？
回答：人口流入，房价就会上涨吗？
人口对房价起着基础作用。人口的衰落是一个较为缓慢的动态过程，然而大城市由于可能有外部人口的输入，从而会出现人口短期快速增长的情况。新加入的人口会新增一批购买力，使得房价需求得以增加，而供应如果跟不上这种需求的增加，就会导致房价更快地上涨。
关键词是：「可能」部分新加入的人口无法满足这座城市的购房条件，有些人口本身也没有在这些城市成家立业的打算。像江浙下辖的众多县市，还有东莞、惠州、中山等城市，大量的外来人口只是像候鸟一样的打工者。并且城市本身的房产结构会决定市场的形态。东莞本身并非一座标准的城市，而是由众多“镇”组成的组团状建筑群。这使得东莞被割裂成许多细分的市场，比如凤岗、松山湖等地的房价涨幅令人欣喜，而厚街、寮步等地的涨幅则较为平淡。
人口增加后，最直接的影响就是可能会增加更多的房产购买需求。这会打破所在楼市的平衡，进而引发供不应求的局面，导致价格上涨。然而，不管供需如何不平衡，相较于 3000 万人口每年 20 万的增减和 750 万房屋的总量而言，对价格的实质性影响依然十分缓慢，更多的是对“预期”产生影响，并且导致购买力转移到同类“竞品”上。
北漂和沪漂首付不够的部分可以转移到深圳来买房。然而，房价的主要部分是通胀。通胀能够使得物价上涨 10 倍甚至 20 倍，而日用商品的供需情况大多只能让物价在 1 到 5 倍之间波动。人口的增加，对房价的影响不仅是导致供求关系的短缺，更长远来看，人口会增加一座城市所拥有的“通货膨胀”的份额。
一个城市有 2000 万人口，大概率会吸纳第一波新的资金；若一个城市的人口从 200 万减少到 80 万，这里的人很快就不会买房，最终房产会无人问津，当地房产对应的币值无法和通货膨胀相挂钩。人口的变化，会逐步影响一座城市吸纳通货膨胀的能力。另一个容易被人忽略的事实是：权力的力量，能够直接决定一座城市吸纳通货膨胀的能力。
提问：hi 房姐可以具体讲下博裕雅苑为啥买了一定死吗？
回答：博裕雅苑，顺义的大型共有产权房项目，刚停工又开工了。
共有产权房存在的问题在于，其实际产权并非完全属于自己，而是在他人手中，就如同没有代持协议却让他人代持一样。
非住宅的情况，共有产权的质量是大家都有目共睹的。住户的素质让人感到非常恶心。将来在扯皮维权方面，会出现大大小小不断的问题。
3.无金融属性。
4.价格贵，北京四环就可以买到正规地铁口5-6万商品房。
5.基本难有升值结果。
提问：说一说本人的情况吧。本人是深户，先生是北京户口，年龄为 37 岁。这几年我们在武汉工作，有两个孩子，所以不需要考虑孩子的学位房问题。家庭现在持有北京通州的一套小两居（有少量公积金贷款），还有深圳的一套 90 平三房（价值 750W 且有商贷）。现在手头的资金不多，打算抵押深圳的房子来凑 250 资金。近期打算再次出手，想咨询是先处理北京的房子再购买二套房，还是在武汉购买低价潜力盘并全款后再进行抵押比较好。我们计划在 45 岁之前根据工作机会举家迁回深圳或北京，想知道怎样布局比较好，谢谢耐心看完！
你好。有大单优先的原则。先购买北京的相关事宜。北京购买完之后，再考虑武汉的情况。因为武汉首付 40 就能够开始购房行动了。
北京的存款总量在全国所有城市中居于首位。要知道北京旧钢材市场在哪里，对于某些神仙佛祖而言，钱不过就是在 1 后面添加若干 0 的事情罢了，通过在电脑上点击几下鼠标就能进行修改。因此，在几个一线城市当中，北京的存款上限是最高的。
深圳具有的优势，上海具备，北京具备，广州也具备。然而，为何唯独深圳呈现出独立的行情呢？这表明从短期来看政策，我们需要保持警惕。对于后市而言，相对要保持谨慎，深圳的核心区这一轮的炒作情况较为严重。只要北京依然是中国的首都，那么它始终都是中国最为强大的城市。深圳在政策方面具有很强的导向性。倘若政策能够做到公平公正，北京的上限要远远大于深圳。深圳的未来前景较为良好。然而，从目前的情况来看，相较于北京，深圳所面临的风险以及波动程度会稍高一些。经济规律往往会姗姗来迟，但绝不会爽约。
深圳大涨之后，北京的房价处于深圳房价的 60%至 70%之间，明显被低估了。不过北京旧钢材市场在哪里，如果一线城市中北京率先上涨，这会让当局很难堪，是不太能被接受的。因此，不管怎样，都需要再压制一段时间。所谓政治，就如同跷跷板一样，哪里涨起来了，就压下去一些，保持平衡中庸才是帝王之道，价值终究会有回归的一天。
提问：房姐您好。情况如下：我是女生，本科毕业，为农村户口，名下没有房产。我的男朋友本科毕业，已落户到天津，名下有一套在机场附近的贷款房，房价未怎么上涨。我们俩都在北京工作，今年打算结婚。婚前，我们想使用我的首房首贷购买一套投资房，首付能够凑出 30 到 50 万。之后，他明年在北京的社保缴满 5 年就会有购房资格，到时能够再凑出 100 多万，购买一套兼具刚需自住和投资的房子。我们俩的年收入在 100 左右。关于投资房，想知道以下几点：1.如何判断一套房子是否值得投资？比如，对于城市、人口、国家政策、地段等这些因素，该如何进行比较呢？或者还需要了解哪些其他的信息呢？之前看您回答，似乎您比较推荐重庆、成都和武汉，对于我们这种情况，您更推荐哪个城市的哪个地区呢？为什么会这样推荐呢？（小白想了解一下思路）如果去买房，直接联系链家的中介就可以吗？有哪些需要注意的事项呢？如果是作为投资的话，涨到多少出手会比较好呢？另外，我们两人的资金这样分配是否是最优的呢？房姐您还有更好的建议吗？非常感谢房姐为我指点迷津。
回答：你好，如何判断一个城市有没有投资前景？
买房的地点以及工作的地点，本质上就是对一个城市未来 20 年发展前景的一种押注。只有挑选对了城市，未来才能够享受到城市发展所带来的红利，让你一同腾飞。可以从以下这些维度进行综合分析：
产业基础对一个城市的财富创造能力起着决定性作用。其中，第三产业与工业相结合构成了最佳的产业结构。
交通方面，铁路网络会对第三次城市格局进行改变，它是城市发展的基础，正所谓“要想富先修路”。人口方面，城市消费潜力由人口体量的大小所决定，只要人口基数足够，就会存在无数的商业机会和购买力。同时，要对城市的人口结构予以关注，因为老龄化问题正变得日益严重，只有年轻人才能持续为城市提供活力。教育资源与科研能力方面。好的教育资源能够吸纳较多的青年人才，对城市的研发科技含量产生影响，为城市发展高附加值产业提供人力方面的基础。
5.城市政治地位，政治地位影响城市能获取的国家资源扶持
土地面积决定了城市未来的发展空间是否会受到限制。
政府负债率方面，负债率高的城市，其未来发展将会面临困境，公共资源的建设也会受到阻碍。重庆、成都、武汉这几个城市，它们的基本面都不存在问题，而决定是否能够建仓的关键在于价格。并且，这 2 个城市明显被低估了。
我刚开始是房产小白的时候，买房主要依靠链家。在北京，链家的品牌宣传做得很到位，其市场占有率在众多品牌中排名第一。链家有着全套的安心承诺，并且房源质量比同行要高一些，这让用户能够感到安心。在链家的市场占有率提升到 3%之后，各大品牌也纷纷开始跟进。
我能感受到，在链家所能做到的要素范畴内，其服务品质有了实质性的提升。并且，链家给予了经纪人更高的单套房回报预期，也拔高了整个行业的人才门槛。然而，当我真正开始研究房子时，却发现链家只适合小白，中介费非常高，它不承担任何风险，简直就是光明正大地在抢钱。
首先要明白，何为好的中介？这个问题的关键在于你对中介的理解。在多数人眼中，中介是帮他人“买房”的角色。但这种观念是错误的。因为买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，所以大部分人会把“买房”看得过于简单。
买房时，需要从将军的视角来进行统筹规划，并执行不同的步骤。中介属于分工明确的职业，他们能够帮忙找房，处理贷款事宜，带领客户卖房。有的中介能够真正理解客户的需求，并帮助客户寻找合适的房源；有的中介业务素质过硬，能够抓住卖家或者第一时间找到新出的房源；有的中介在与银行沟通方面很有能力，原本只能贷款 500 的，能够通过沟通让客户贷到 700；有的中介在卖房时不会找客户砍价，而是会对客户软磨硬泡，并且为客户出谋划策。都是好中介。
重庆的投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：美丽且智慧的房姐您好。上次的提问到期后自动进行了退款，然而房姐依然非常慷慨地进行了作答，对此我非常感谢。现在我正在查看北京总价在 800 - 1100 万的房子，有几个相关的问题，希望房姐不吝赐教。其一，橄榄城现在的价格已经涨到九万多了，是否还值得入手呢？其二，宝星三期的成交量和总套数都比较小，但是一二期实在是太旧了，那么三期是否值得入手呢？3、国风北京您怎么看？
你好，非常感谢你的付费！在北京的市场中，从 3 月开始出现了分化的情况。其中，学区房率先领涨，接着 500 万左右的上车盘也开始跟涨，而现在 1000 万左右的改善盘也开始上涨了。
橄榄城在望京属于次新标杆楼盘。去年它的价格是 8.5，现在则涨到了 9.5。
宝星三期比二期豪华感强一点。单价7W+可以考虑。
国风北京的小区品质一般，价格却比较贵。与周围的小区相比，其入住环境也没有特别突出之处，距离地铁站也没有明显优势，然而价格却不低，所以一般不推荐购买。
北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。
提问：请问房姐，对于北京南中轴线上从南五环至大兴国际机场之间的这片区域，您是如何看待的？未来这里规划为临空商业圈，那么对于这边的新盘和二手房，您觉得有没有投资价值呢？
回答：你好，感谢付费！
北京的城市辖区变迁：
1952划房山；
1956划河北昌平；
1957划河北大兴，顺义首都机场
1958 年将河北的通县划分出去，还有通州市，以及顺义、怀柔、密云、平谷、延庆。
北京的版图越来越大，河北则越来越惨。
北京的规划向东向南，目前北京郊区发展较快的：
亦庄，以物流仓储逐渐发展成综合性产住结合区域；
大兴生天，睡城逐渐增添产业规划，这有助于形成产住结合的区域。此外，还有南延规划和新机场规划起到带动作用。
通州是 CBD 睡城。新政府规划对产业发展有好处，然而限制过多是不利的因素。
顺义是土著区，还有望京卫星城。部分产业起到支撑作用，但老城区存在诸多阻碍。目前的问题是孙河已经提前被透支了。
新机场规划较为良好，然而南四南五大片存在空地，致使你难以买到便宜的房子。历经艰辛乘坐两小时地铁抵达大兴线后发现，五环之外的房价大多为 4 万或 5 万。必须要找到位于中轴线和大兴线周围、房价为 3 万的房子才行。当下的生天板块，正处于涨幅已完成的时期，次新的房子基本都有 10%的溢价，大牌开发商的房子溢价可能在 30%以上。凯德完成了，新机场也完成了。这两件事能够帮助到这 30%的筑基。或许还有 30%是兴奋的泡沫。对于大兴线的房产投资，需要仔细地进行挑选。
大兴线四号线沿线，在 11 年到 15 年这段时间买入的话，是很赚的。当时刚好处于“城乡结合部”转变为市区的阶段，房价很快就翻了两倍。现在回头再看，大兴机场的作用并没有想象中或者规划的那么大。北京的人口在逐渐沉淀，新的郊区新区可能会出现空壳化的情况，而回天这种大型居住区的价值很稳定。再说丰台：
过去，在北京人眼中，丰台是比较落后的。外地人口迁移到北京后，最初聚集的区域就是丰台。因为过去这里没有政府主导的产业，也缺乏政府的规划发展，所以一度处于比较放任的状态。各种大棚市场和城中村大量集中在丰台区。也正是由于这些原因，使得丰台的房价长期低于北京的平均涨幅。房产的价值并非由品质决定。近些年，丰台政府频频有所动作，多条地铁线得以开通，对市场问题进行了整顿，丽泽商务区以及大兴开发等项目陆续展开。在这些因素的影响下，丰台开始走上了逆袭的道路。
2016 年经历了两轮行情之后，丰台的均价开始和朝阳持平。区域性抢占先机的机会已经不存在了，逐渐转变为以精心挑选、发掘笋盘为主的战术。
我是首问，看了你很多回复。我现在在秦皇岛市，有三套房，一套是市中心的老破小学区房，一套是开发区的电梯三室洋房，还有一套是北戴河的小别墅。学区房孩子上学要用，最近几年动不了。剩下的两套我都考虑卖掉。因为个人工作原因，在别的地方很难弄到房票，最近几年也不想投资秦皇岛以外的房产。我觉得你的大面积低单价、低周转、看长周期的盈利方式适合我。如果我只投资秦皇岛，你有什么建议呢？辛苦你了。
秦皇岛的 IP 价值较高，领导人都有一套。然而，旅居房产并非是很好的投资标的，也没人愿意接盘。对于旅游城市来说，一手房价上涨的部分大多是成本，而二手价格却纹丝不动，这是最可怕的。在投资方面，还是建议更换城市。90%的小白在买房时都会犯这样的错误。
一.买错了房子1.跑三四线跑环京环沪买错城市；
2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；
3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。
二.做错了贷款
1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；
2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；
3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。
新手总想在大盘上涨时再进行抄底，然而他们往往会因此而追涨杀跌，这就是搞错了时机。
2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；
3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。
不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。
提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？
中国的快速发展与人口红利息息相关。每年，世界上 40%的水泥和 35%的钢材被消耗。任何一个行业得以生存的基础都必须是人。如果没有人，就不会有消费产生。将 8 亿人口从农村带到城市，便形成了一个巨大的消费群体。这个消费群体将成为全球最大的市场。我们只要把自己的事情处理好，就能成为世界第一。在城镇化进程中，我们的效率处于领先地位。英国完成城镇化花费了 200 年时间，美国完成城镇化花费了 100 年时间。
城镇化并非仅仅是将人拉到城镇就已完成，与之相对应的是必须要解决进城人的就业岗位问题、教育问题、住房问题以及交通等诸多方面的问题，在城镇化的这一进程当中，房地产行业处于首要的、关键的位置。1978 年中国城镇人口为 1.7 亿人，此时城镇人口占总人口的比重（城镇化率）是 17.9%。2016 年，城镇常住人口达到 7.9 亿人，城镇化率为 57.35%。按照以往的平均数据来推算，每年的城镇化率大约是 1%。预计到 2035 年，城镇化率能够完成 70%，达到发达国家的水平（像美国、英国约为 85%）。在推进城镇化的过程中，无法避开房地产开发，房地产依然将处于黄金时代。城镇化完成之后，房地产的增速未必就要放缓，房价也未必就要下跌。可以以伦敦和纽约作为参照。
老房子换成新房，非学区房换成学区房，小房子换成大房子，大房子换成洋房，洋房换成别墅，别墅换成大平层。欲望没有尽头，需求一直持续，产品不断更新换代，今天的新概念豪宅在未来会被淘汰，不存在最完美的房子，始终存在着改善的需求，增长的速度只会变慢，房地产不会被淘汰。
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