//核心结论
年初时，房地产市场的表现稍微没有达到预期，新房市场和二手房市场呈现出结构分化的态势。在年初，新房市场的表现较为平淡。到 2 月 10 日为止，30 个大中城市的商品房每天平均成交面积是 29.1 万平方米，与去年同期相比下降了 24%，之前的值是下降 21%。二手房成交活跃度呈逐渐上升态势。春节过后的两周，重点 10 城的二手房成交套数分别为 1933 套和 2013 套。此数据较节前有明显回升，并且比去年同期大幅增长，同时也高于 2021 年同期。在价格层面也释放出了重要信号，1 月 50 城的二手房价格指数环比增长了 0.2%，这是自 2021 年 8 月起连续 17 个月环比下跌之后首次出现止跌的情况。
二手房市场启动速度比新房快。二手房的市场化程度比新房市场高青岛螺纹钢钢材批发市场，购房者和业主对地产调控政策的反应更为迅速，所以二手房市场启动速度也快于新房。一般是量先于价有变化，在交易变得活跃之后，看房的客户会增多，从而带动价格上升。因此，二手房成交量的变化能为我们判断楼市是否回暖提供重要信号。
二手房成交的活跃度是否能够向新房市场进行扩散，这一点还存在着不确定性。其一，市场情绪尚未在大面积范围内进行传导。那些成交活跃度比较高的区域，主要是集中在北京、深圳、成都等局部的热点城市，而市场情绪能否向更多的城市以及新房市场进行传导，这是需要进行观察的。其二，因积压需求释放而带来的脉冲效应还在不断地扩散。疫情过峰结束的时间不算长，积压需求释放所产生的脉冲效应正在扩散，这种情况或许还会持续一段时间。居民购房意愿依然较弱。1 月居民新增的中长期贷款规模为 2231 亿元，比近 5 年春节所在月的均值（+3318 亿元）要低，这表明居民加杠杆的意愿不够，对楼市的预期还没有真正好转。
3 月份是观察房地产市场的重要时间窗口。3 月的季节性因素扰动已基本消退。若重点城市二手房回暖态势得以延续且向更多区域扩散，同时成交价格环比能连续保持上涨势头，那么二季度新房市场大概率会企稳，下半年销售同比可能会转正。倘若二季度出现新一轮疫情扰动，地产修复周期可能会被拉长。[]
2. 需求端方面：商品房的成交面积无论是同比还是环比都有所改善；在 30 大中城市中，商品房成交面积在周内（2.6 - 2.11）的平均值达到了 37.8 万平方米，与去年农历同期相比下降了 5.8%。价格方面，国际油价呈现先受抑制后上扬的态势，英国布伦特 Dtd 原油价格与美国 WTI 原油价格相比，环比分别上升了 0.9%和 1.3%。库存方面，螺纹钢继续累积库存，在 2 月 10 日当周，总库存环比增加了 9.9%。出行方面，百度迁徙指数的同比增幅有所收窄，变为 24.5%，而百城拥堵指数的同比涨幅则有所扩大，达到 6.0%。
风险提示：疫情反复超预期，地产政策效果及需求恢复弱于预期。
正文
一
二手房市场回暖意味着什么？
今年初开始，各地疫情陆续过峰之后。与商品和服务消费的快速复苏相比，房地产市场的表现稍逊于预期，新房和二手房呈现出结构分化的格局。从年初到 2 月 10 日这段时间，30 个大中城市商品房每天的成交面积是 29.1 万平，同比下降 24%，之前的值是下降 21%。其中，二三线城市的日均成交面积，在同比方面，分别是-27.7%和-23.4%。跌幅与去年 12 月相比，都有所扩大。尽管本次春节假期，居民出行的强度，超越了疫情前的 2019 年。但是，并没有引发返乡置业的高峰。新房价格的表现情况较为低迷，1 月百城住宅价格指数，环比下降了 0.02%。并且，已经连续 7 个月环比下行。不过，跌幅与前值相比，有所收窄。
二手房市场的成交活跃度呈现逐渐上升的态势。我们对 10 个具有代表性的城市的二手房成交量进行了跟踪。今年春节假期前的两周时间里，重点的 10 个城市二手房每天的平均成交套数分别为 2152 套和 1275 套。这一成交水平比去年同期要好，但比 2021 年同期要弱。春节过后两周，二手房成交套数有了变化。与节前一周相比，它连续回升了。回升后的套数分别达到了 1933 套和 2013 套。同时，这两个数据大幅好于去年同期，并且也高于 2021 年。上述城市二手房成交面积的变化情况和成交套数的变化类似。另外，二手房在价格方面释放了企稳的信号。据贝壳研究院的统计，1 月 50 城的二手房价格指数环比增长了 0.2%。这是自 2021 年 8 月起连续 17 个月环比下跌之后首次出现停止下跌的情况。
一般而言，二手房的市场化程度比新房市场要高。购房者以及业主对地产调控政策的反应更为迅速。二手房市场的启动速度相较于新房更快。通常情况下是量先于价，在交易变得活跃之后，看房的客户数量也会增多青岛螺纹钢钢材批发市场，从而带动价格上升。所以，二手房成交量的变化能够为我们判断楼市是否回暖提供重要的信号。
站在当下节点，我们觉得二手房成交的活跃度能否向新房市场进行扩散，这一点存在不确定性。其一，二手房的活跃度在区域方面分化得很显著，市场的情绪还没有在大面积范围内进行传导。当下，成交活跃度比较高的区域主要是集中在北京、深圳、成都等那些局部的热点城市，而市场情绪能否向更多的城市进行传导，这是有待观察的。今年有大量人员集中返乡，然而他们的置业意愿并不强烈。三四及以下城市目前的楼市整体活跃度偏低。中指院数据表明，在 2023 年 1 月，房企销售总额为 4223.3 亿元，同比下降了 31.7%，与去年同期相比降幅扩大了 8.6 个百分点。这主要是因为 1 月正值春节假期，并且市场活跃度有所降低。这也意味着目前楼市只是在结构上出现了回暖的迹象。积压需求释放所带来的脉冲效应正在持续扩散。去年 12 月 7 日“新十条”发布之后，仅用 1 个月时间，大部分城市就完成了疫情的过峰，而在春节前 1 - 2 周，疫情才接近尾声，疫情过峰结束的时间并不长，因此积压需求释放带来的脉冲效应仍在扩散，这种情况或许还会持续一段时间。居民的购房意愿依然较弱。1 月社融数据表明，居民新增的中长期贷款规模为 2231 亿元。去年春节所在的 2 月份，居民新增中长期贷款规模为-459 亿元，1 月数据好于去年 2 月。近 5 年春节所在月的均值为+3318 亿元，1 月数据低于该均值。2019 年 2 月居民新增中长期贷款规模为 2226 亿元，1 月数据仅略高于 2019 年 2 月。这显示出居民加杠杆购房的意愿依然不强。1 月居民存款有同比增加的情况，增加的量为 6.2 万亿。与去年同期相比，多增加了约 3 万亿元。在这之中，可能存在因居民购房意愿未能明显修复而带来的新增存款。
3 月是观察房地产市场的重要时间窗口。3 月季节性因素的扰动基本消失。如果重点城市二手房的回暖态势能够持续并且向更多区域扩散。同时成交价格环比能够持续保持上涨的态势。那么二季度新房市场有很大概率会稳定下来。下半年的销售同比或许会转为正数。如果二季度出现新一轮的疫情扰动。地产的修复周期可能会变得更长。3 月地产修复如果不及预期，就有可能让居民购房的观望情绪进一步加重。二季度地产销售大概率会延续相对弱势的格局，并且会拖累上半年经济增长的表现。这表明新一轮地产政策需要加码的必要性在上升。
二
高频数据
生产方面，钢铁产业链的开工率持续呈现上升的态势，涤纶长丝的开工率涨幅变得更加宽阔。
钢铁产业链的开工率保持上升的态势。在 2 月 10 日的那一周，高炉的开工率达到 78.4%，焦炉的开工率为 75%，螺纹钢厂的开工率是 50.0%。这三个开工率与之前的值相比，分别回升了 1.0 个百分点、0.2 个百分点和 2.0 个百分点。半钢胎的开工率急剧上升到高位水平，达到 67.7%，较之前的值涨了 33.9 个百分点；全钢胎的开工率也上升到高位水平，为 62.3%，较之前的值涨了 35.2 个百分点。1 月 31 日当旬，重点企业钢材日均产量环比上旬涨 5.9%。
从复工情况去看，房建项目的开工率环比有显著的回升，不过依然低于基建项目。百年建筑网做的调研结果表明，到 2 月 7 日的时候，基建项目的开工率是 42.1%，房建项目的开工率是 39.2%，与上期（1 月 31 日）相比，分别提升了 28.8 个百分点和 31.0 个百分点。因为房建项目的工期相对比较宽裕，并且整个行业稍微有些低迷，所以本周对上游需求的拉动作用是有限的。
节后需求重启，带动了市场备货的积极性提升。2 月 10 日当周，石油沥青装置的开工率录得 31.2%，较前值涨了 8.6 个百分点；涤纶长丝的开工率录得 57.8%，较前值涨了 8.8 个百分点；山东地炼厂的开工率录得 63.9%，较上周回落了 0.3 个百分点。涤纶长丝的开工率涨幅走阔。
需求方面，商品房的销售与农历同期相比，差距在持续地变小。并且，很多地方都提出了进行现房销售的试点。
商品房成交面积在周内以及环比方面都有改善。本周，30 大中城市的商品房成交面积在 2.6 日至 2.11 日期间的均值达到 37.8 万平方米，之前的值是 26.9 万平方米，与去年农历同期相比下降了 5.8%，下降幅度比上周有所收窄。2 月 12 日当周，土地市场处于低迷状态。100 大中城市成交土地占地面积达到 765.1 万平方米。土地成交溢价率为 4.8%，而此前的值是 2.3%。本周，安徽表示将试点现房销售，河南也表示将试点现房销售，四川省同样表示将试点现房销售。山东省在 1 月 31 日提出逐步提高预售门槛，并且鼓励有条件的地方开展现房销售试点。现房销售能够提升购房者的预期。不过，它存在一些问题，比如供应周期较长，建设成本也比较高。这种销售方式适用于楼市库存压力较大的城市。
观影消费热度呈现出小幅回落的态势。在本周，全国电影票房的均值处于 2.6 日至 2.11 日这个时间段，其数值为 13122.1 万元，与农历同期相比回升了 4.6%。全国当日累计营业影院数在周内的均值为 11303 家，而上周的均值是 11493 家，环比下降了 1.6%。
（三）价格：原油价格先抑后扬，食品价格整体回落
上游：Dtd 原油价格走势先抑后扬，WTI 原油价格走势也先抑后扬。2 月 10 日当周，因为全球经济增长前景以及能源需求存在不确定性，所以国际油价承受压力而回落。土耳其地震给供给端带来冲击，同时美联储主席重申通胀已放缓，这两者共同起到了提振国际油价的作用。英国布伦特 Dtd 原油价格周内均值为 82.9 美元/桶，美国 WTI 原油价格周内均值为 77.5 美元/桶，英国布伦特 Dtd 原油价格环比上周上升 0.9%，美国 WTI 原油价格环比上周上升 1.3%，动力煤期货结算价周内均值为 798.8 元/吨，动力煤期货结算价环比上升 0.4%。
中游方面，综合钢价指数保持着上行的态势，并且水泥价格指数的降幅有所减小。在 2 月 10 日的那一周，综合钢价指数在周内的平均值达到了 155.1，与上一周相比下降了 1.1%，而上一周的值是上涨 0.8%。根据百年建筑网的数据可以看出，本周各个地区的水泥价格有的上涨，有的下跌。其中，华南、西北和华中地区的水泥价格环比出现了回升，华东、华北和西南地区的水泥价格则出现了回落，东北地区的水泥价格保持不变。水泥价格指数周内的均值达到了 136.3。它环比下跌了 0.2%，而此前的值是下跌 0.3%。
下游情况如下：费城半导体指数持续上扬，蔬菜价格在节后首次出现回落。在 2 月 10 日这一周，费城半导体指数当周的均值达到 3056.1，相较于上一周环比上涨了 1.3%，而上上周的环比涨幅为 2.8%。在食品价格方面，28 种重点监测的蔬菜当周均值为 5.8 元/公斤，7 种重点监测的蔬菜当周均值为 7.5 元/公斤，与上周相比，分别环比下降了 5.7%和 1.4%。1 月 30 日至 2 月 3 日当周，全国猪肉平均批发价周内均值为 21.2 元/公斤，此值较前值下降了 6.2%。国家发改委监测显示，在这一周内，全国猪粮比价为 4.96:1，已进入过度下跌的一级预警区间。基于此，国家发改委将会启动中央冻猪肉储备收储工作。
（四）库存：螺纹钢延续累库，煤炭库存有所回落
螺纹钢的库存在持续增加，增加的幅度有所降低。在 2 月 10 日的那一周，主要钢厂的螺纹钢库存达到了 338.4 万吨，与上周相比增加了 19.9 万吨。社会库存为 884.8 万吨，和上周相比增加了 89.8 万吨。螺纹钢的总库存环比增加了 9.9%，之前的值是 15.8%。秦皇岛港煤炭库存（1.30 - 2.3）在一周内的平均值是 638.2 万吨，与上周相比降低了 0.8%。
（五）交通运输：城际出行延续景气，城内出行农历同期涨幅走阔
在城际出行方面，百度迁徙指数的农历同比增幅有所收窄。2 月 12 日那一周，百度迁徙规模指数在周内的均值达到了 526.1。这个均值与去年农历同期相比回升了 24.5%，与 2019 年农历同期相比回升了 28.0%。航司执行率在周内的均值为 83.5%，比去年农历同期回升了 6.3 个百分点。
城内出行方面，百城拥堵指数的同比涨幅有所扩大。在 2 月 12 日这一周，百城拥堵指数在周内的均值达到了 1.7，之前的值是 1.5，相较于农历同期上涨了 6.0%。10 大城市地铁客运量在周内的均值（2.6 日至 2.11 日）为 566.9 万人次，与去年农历同期相比上升了 17.2%，和 2019 年农历同期相比回升了 12.2%。
三
风险提示
疫情反复超预期，地产政策效果及需求恢复弱于预期。
附录
佛山是 10 个代表城市之一。
边泉水
首席分析师。中国人民大学毕业，获经济学博士学位，是中美经济学培训中心福特班的研究生；受邀成为国家统计局百名经济学家景气调查的专家；曾在很长一段时间里担任中金公司的高级经济学家，还曾担任过国金证券的首席宏观分析师、财新莫尼塔的首席经济学家以及国务院直属办事机关的副处级调研员；在政策研究方面很擅长，一直致力于构建一个宏观研究体系和研究团队，以大类资产配置为核心，以经济周期、流动性和政策为支点。
宋进朝
资深分析师。毕业于南开大学，拥有经济学硕士学位，具备 CFA 和 FRM 资格。曾在中信建投证券担任宏观分析师以及首席经济学家助理。拥有多年宏观金融研究经验，主要专注于宏观、产业及政策方面的研究工作，尝试从结构主义的视角去观察宏观经济的运行特征，并且致力于构建中观经济学的研究框架和体系。研究方向为经济周期、产业结构以及产业政策。
刘鎏
资深分析师，毕业于英国贝尔法斯特女王大学，获得金融学硕士学位；曾在中邮保险资管中心参与组合管理工作，还长期担任中金公司研究部的经济学家，并且担任过北大国发院的研究助理；其擅长对宏观数据进行处理、分析以及预测工作，在“远见杯”中国经济预测评选中多次荣获前三名；研究方向为中国经济总量指标的分析预测以及经济周期和主题研究。
杨一凡
约翰霍普金斯大学应用经济学硕士，是一位高级研究员。曾在国金证券担任宏观分析师。擅长进行大类资产主题研究。其研究方向涵盖货币政策、美国经济以及大类资产。
赵红蕾
助理研究员。毕业于香港中文大学，获得金融学硕士学位；其研究方向为中国宏观基本面以及内需结构，尤其侧重于财政政策研究。
证券研究报告中提到，《二手房市场回暖意味着什么？》这是中观视点的第 11 期内容。
