不知道大家还记不记得我们之前写过的几篇文章。
最近两年，年轻人的买房大事一直是我们比较关注的一个话题。
一是城市扩张导致现在的长沙楼市正处在从新房市场向二手房市场转型的阶段。年轻的刚需朋友们是推动这一进程的首要环节，并且是城市社会未来的主要发展力量。因此，他们的想法和选择在很多情况下都能代表社会、城市、楼市的一个风向。
其二，我本人是公司地产板块年纪最小的 90 后，我身边的朋友也是如此。我们都正面临着诸多与年轻刚需买房相关的问题和情绪。
这种大多以焦虑为主的情绪在今年年初的时候达到顶峰：。
限购政策放开后，大量的房票涌入了楼市。楼市连续上涨了二十几个月，小阳春的态势十分轰轰烈烈。尽管在市场上仍然存在着各种不同的解读，但是公司中的各位老师的看法也并非完全统一。
但摆在自己面前最直接的就是：要买了。
家里能拿出的首付是 35W，和大多数年轻人的差不多。因为长沙的工资环境就是这样，即便首付足够，可动辄 5000+的月供，对于大多数人而言是很难负担得起的。
我们带着 35W 进行了一次楼市之旅，逛了新房、二手，也去了望城和主城等地方。
一线市场的变化，比很多人想象的要直接得多。
1.
新房是最先被PASS掉的
我的观点是这样的，要是有合适的新房能够选择，那我肯定会把新房作为优先的选择。
原因很简单。眼下的大环境经历了一轮市场筛选后，留下来的大多数项目都有国企央企背景。所以交付其实无需太担心。只要不出现像“尖山”那样的大交付问题，适当的小毛病在我们看来是不可避免的，毕竟长沙的大环境就是这样。
而新房有着独一无二的优势：“新”。
首先是社区新，园林新，公区新，立面整体形象新。当你看过几套用钢管封窗的二手房，那差到无法形容的外立面，像安置小区一样的电梯间，以及深邃幽暗的车库后，你就会明白为什么很多人只买新房，不是因为新的本身有多好，而是因为很多旧的实在让人难以接受。
其次是户型的“新”。
楼市一直在进步，而进步最大的就是户型。
简单举个例子，十年前 89 平的房子可能只能做出两个房间。然而现在，89 平的房子做三个房间是完全足够的，并且尺度感也还可以。同时，十年前 130 平的房子基本都是大三房，但是到现在，130 平的房子已经是四房的标准配置了。
某项目89㎡户型
房子的得房率或许没有增加，但空间的利用率肯定更高了。
如果面积稍大一些，新房户型所表现出的居住体验通常要比二手的好很多。当下的新房市场，主流是大面宽朝南，南北通透，有多个套房，还有 LDK 一体化的大尺度客餐厅。
中国铁建·瀚澜湾约128㎡户型
眼下很多二手房，其客厅面宽仅有三米出头，甚至还不足三米。长条状的户型，采光是个大问题。当然，二手房中还有避不开的情况，像两梯八户甚至十几户的塔楼、筒子楼，以及朝向和户型都乱七八糟的。
某社区户型，图源贝壳找房
这也是为什么我会优先选择新房的原因。
但是，为什么新房又是最先被PASS掉的呢？
原因其实也说过很多遍了，一是偏，二是贵。
我们在新房市场逛了一圈。我们最喜欢保利长交锦上 120㎡的户型。但我们算了下首付预算。我们发现自己只能买保利北中心。
最近还听闻保利北准备售卖精装。市场上存在这样的观点：客户数量众多，去化速度很快。与其一下子就将房屋全部卖完，不如慢慢销售以赚取一些利润。
值不值暂且不论合肥二手钢管市场，不过 35W 首付肯定难以买到好楼层。在连北中心都难以购买的情形下，那么刚需年轻人以后还能去往何处呢？
长沙县是城市外扩的边缘地带。
偏吗？相信每个人心中都自有答案。
但对于一个在后湖上班的人来说，这些地方实在是太远了。
2.
二手房市场也不太友好
那么新房不行，我们就看看二手的次新房。
结果出人意料的是，二手市场也并不乐观。
你以为限售政策改了就能买到2019年的房子了？想太多。
次新房由于贷款回报以及心理预期等方面的原因，其溢价过高，35 万的首付很难满足。大多数人所面对的二手市场，是 2012 年左右的产品，甚至还有零几年的产品。
我的朋友大多住在南城，所以我第一个看的板块在南面，包括铁道学院、友谊路以及省政府附近。
省政府实景图，图源网络
南城的二手房，以散为主，几乎没有像长沙润府这样的大盘。
很多散盘以及众多单位房和安置小区，有的很旧，有的很吵，有的户型也很差，要在这些众多的小区里挑选出一套合适的房子，那工作量是非常巨大的。
在选房的过程里，各种选择就像渐渐绽放的花朵般让人眼花缭乱，人的内心也始终在进行着舍弃与选取的博弈。
刚需购买新房的逻辑是要买预期，因为只有这样未来才会有增值保值和良好的流通性。然而，到了二手市场，似乎又不是这样的情况。
比如说现在买7号线、8号线周边，是增长预期没错对吧。
但在没有车的情形下，最近几年的出行该如何解决呢？等到地铁开通且过了几年准备转手换新的时候，周边的次新房开始售卖，那么 2012 年之前的老房子能否以高价卖出呢？
更何况，要在几年时间内还清 30 年的房贷，这是一个不小的压力。
现在刚需过渡买房的情况越来越少了。大多情况下，人们都需要考虑一步到位的问题。小三房通常是唯一的选择，因为两房住不了多久，而大三房和四房又超出了购买能力。
我们说，不追求未来的增值保值以及流通性等方面。直接购买一个价格便宜且面积较大的步梯房，居住几十年，让房子回归到居住的本质，这样做是否可以呢？
如果你喜欢老房子的话，这套或许是个不错的选择
理论上是可行的。即便价格令人满意，户型也符合心意，地段也较为理想，然而，每天都要爬楼以及身处老旧的社区，依然会让人心中有所顾忌。因为这是第一套房子，毕竟人生才刚刚开始。
卷得不够到位，摆烂也不够彻底，一部分是理想主义合肥二手钢管市场，一部分是现实主义，大概这就是当代年轻人的现状。
当然，我们说二手买房还少不了一个关键人物：中介。
我们走了一圈后，只能说长沙二手房中介市场的情况是良莠不齐的。在长沙，二手房中介的专业程度完全要靠运气。短视频平台上，人人都自称大 V，但流量并不能等同于可信度，稍微不注意就会直接踩到雷。指望当甩手掌柜，让中介帮自己挑选合适的房子是不现实的。
比起新房，二手买房需要你投入更多的时间与精力。
好在捞起来比较难，不过我们还是捞到了一套挺好的房子。这套房子位于南湖新城，面积是 98 平的毛坯小三房，售价为 108 万。
只是没想到，二手房市场的涨势来得这么快。
3.
二手房悖论&小板块突围
比起之前的买房砍价，卖方临时加价好像成为了新的默认规则。
在签合同之前，那套价值 108 万的房子价格临时提升了 22 万，所以交易被取消了。
当我们回过头去看之前的备选方案时，发现不少房子要么已经成交，要么进行了一定的价格上调。22 万是一个极端案例，而 2 万到 3 万的价格上调则是一个普遍现象。
图源贝壳找房
新房的市场和二手房的市场其实差异很大，很多时候二者还是竞争关系。然而在当前新房行情火热的情况下，二手房也表现得很出色，丝毫不逊色。
在改善时代，很多人在置换大房子之前，都需要先将手中的刚需脱手并变现。
眼下的二手房市场出现了一个很魔幻的局面。一方面，挂牌量在飙升，大家都在集体抛售；另一方面，房东们在集体涨价。合肥的炒房团刚说要退场，而一些梅溪湖的业主又在抱团“限价”。
相当魔幻了。
中介透露，眼下真正大幅上涨的是看房客户的成交速度和优质房源的成交速度。一些人在年前处于观望状态，现在开始入手。在众多挂牌的房子中，只有那些高性价比的房子能够快速卖掉。
整体的行情状况是良好的。有不少中介门店都显得十分忙碌，甚至到了忙不过来的程度，正在急切地招聘熟手，希望这些熟手能够立即投入工作，以便抓住这波好行情。如果不出意外，今年二手房的成绩应该会很不错。
我们开始了看房之旅。先告别了南城，接着去洋湖逛了一圈，然后又到大王山逛了一圈。之后去了银盆岭，再去了滨江，还去了月亮岛。最终，我们把目光锁定在了金星路上。
金星路是个特别的区域。南面有财政学院，东侧是西湖公园，西面是梅溪湖和麓谷，北面到了桐梓坡湘雅健康城。它的板块范围小，区域内没有重量级的规划与配套。
它没有了像滨江、梅溪湖、洋湖等大板块那样有知名度的加持，所以它的价格相对较为合理。
这就是小板块的魅力。
他们的最大价值在于距离“不远”。他们到各个大型商业中心的距离不远，到各个板块的距离也不远。
比如说福元路，万科城等这些大盘具有不俗的性价比，对刚需的年轻人很友好；当然，月亮岛和时代倾城到现在依然是长沙二手房项目成交量榜单的第一名。
二手房市场火热起来了。城市里有一些小板块已经发展成熟。这些小板块在市场中的能见度越来越高。如果你现在在二手市场里寻找房源像海底捞针一样困难，那不妨关注一下这些小板块。
当然，如果你有更好的选择与建议，也欢迎留言分享。
但不管怎么说，还是那句话，刚需上车请趁早。
