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版权所有：来源综合深圳看房团（ID：）作者段武、李迅雷（ID：）作者李迅雷
楼市大变革即将来临！ 这一次，没有人能幸免。
8月8日，据上海证券报报道：近日，沉阳市政府印发《关于加强我市房地产市场监管的通知（征求意见稿）》。
《通知》明确要求，非本市户籍居民购买商品房的，自网上签订商品房合同备案之日起五年内可上市； 购买二手房的，自《房产证》交易登记之日起两年内即可上市。
去年10月以来，楼市逐渐进入“五限时代”（限购、限贷、限价、限售、限商）。 其中，“限售”是一种新手段，却有着颠覆的潜力。 目的是冻结楼市的流动性，防止短期投资者有机可乘。
这是东北地区首次提出“限购”政策。 沉阳的新政策也发出了最强烈的信号：去库存阶段已经结束。
山海关被誉为天下第一关，易守难攻。 但这次山海关“输了”，沉阳打响了第一枪，意味着楼市全面调控的时代即将到来，堪称楼市真正的“拐点”。
无一例外，哪里有炒房，哪里就有政策断头台。
东北一直是人口流失严重、库存过剩的地区。 沉阳虽然是东北三省中最发达的城市，但也是一个处于去库存阶段、人口增长乏力的城市。 另外，在哈尔滨、长春等实力较弱的省会城市，目前房价仍在上涨二手钢材交易市场在哪里，除了居住之外，这里的房子并不值得投资。
事实上，除了一线城市+部分强势二线城市外，中国值得投资的城市不超过10%。 沉阳楼市虚火的主要原因是投资和泡沫积累。
如果你经常关注楼市，你应该记得，2016年3月，沉阳市政府出台了高等院校和中等职业学校毕业生购房“免首付”政策。 沉阳政府当时的盘算是：留住人才。 ，也有可能实现去库存，但最终被当局叫停。
虽然政策只是“昙花一现”，但足以说明沉阳楼市的冷清和东北楼市的价值。
一年半后，剧情出现逆转。 去年沉阳楼市失控后，正是去库存的好时机。 尤其是今年楼市日益紧张，火爆的楼市被卡在喉咙里。 沉阳楼市在借贷的带动下，成交量猛增，房价也水涨船高。
据网上统计机构数据显示，沉阳房价已从去年8月的7082元/平方米上涨至如今的7855元/平方米，涨幅约为11%，尤其是成交量方面。 凯里显示：上半年截至6月，沉阳累计成交86785套，已达到沉阳2016年成交量的一半（套）。
不仅是东北地区，西北地区的兰州、银川等弱势省会城市也出现了成交量上升、房价上涨的趋势。 以及统计局统计的三四线城市，价格基本都在上涨。
许多被高房价“伤透了心”的购房者和坚定的炒房者认为，一些省会城市和三四线城市是他们最后的机会，殊不知这些才是炒作的第一站。
这一新政策出台后，沉阳交易量大幅下滑将成为现实。
此外，这一标志性事件也告诉我们，本轮去库存完成后，部分房价疯涨的三四线城市或将无法幸免，全面楼市成交量的寒冬已然开启。
因为三四线城市总是卖土地，如果有销售或价格限制，你的房子可能卖不出去，特别是在经济疲软、人口流失的地区。 随着新房供应量的增加，炒房者的二手房将很难交易，唯一的办法就是折价出售。
此外，沉阳市政府补充道：
今后还将采取“限价竞拍地价”、“限地价竞价房价”、“限地价竞价建设”、竞价自有面积等方式超过保费率一定比例后。 防止区域总价、土地或楼面单价再创新高，严防高地价扰乱市场预期。 从源头控制，增加土地供应。
为确保2017年供应水平不低于2016年，在住房需求较大的地区还将提供适当规模的住房租赁用地。
在这一点上，沉阳也与全国大部分热点城市接轨，正式贯彻落实中央关于楼市的精神。 截至目前，不少热点城市实施了“限价”模式，不少城市加大了供应规模，比如北京、深圳等热点城市。
供应+限价+限售+租赁将成为未来楼市的新旋律。
沉阳将从根本上确保房价不大幅上涨，杜绝“治标不治本”，还将提供住房租赁用地。
最厉害的是：
沉阳市政府表示，将加强对三环路和浑南区（不含沉府新区）在售商品住宅项目的价格监测和指导，确保房价恢复到今年5月份的水平。
比环比缺乏增长更严重的是政府要求房价下跌。
这无疑给高杠杆短线投资者敲响了丧钟。 对于今年5月后（含5月）其他购房者来说，无疑是晴天霹雳。 因为即使房价不跌，对于楼市来说，不涨就意味着损失。 买的越多，损失的越多。
与此同时，沉阳的新监管政策也向众多投资者发出了最后的警告：
第一：全民炒房的时代已经结束。 永远不要与潮流为敌；
其次，对于一些实力较弱的省会城市和三四线城市的炒房者来说，去库存完成的那一天，就是你接盘的时候了，而这一天，你已经在路上了。
货币缩水！ 资产过剩！ 下一步是什么？
周末，我和业内几位投资大佬聊了经济发展和资产配置的大势，发现他们大多还是乐观的。 他们认为，现在国运已到前线，股市的周期性可以在更长的时间内看到。 甚至有人认为，中国经济的底部应该从1911年辛亥革命算起，虽然此后战争不断，但中国经济增长的底部却不断上升。 但在资产配置上，他们都强调核心资产的配置。 这似乎与以往坚定看好某一板块资产的习惯不同。 对于创业板何时卷土重来，也有人感到困惑。 和大佬聊过之后，我对于未来资产过剩的逻辑就更加清晰了。
从货币扩张到货币紧缩，对应资产短缺到资产过剩
我经常说的一件事是“相信逻辑，不相信奇迹”，因为我发现很多中国人喜欢相信奇迹，喜欢相信神化的案例。 2010年以来，我写的关于中国城镇化率被低估、农业劳动力被高估、居民可支配收入被低估的文章，无一例外都是用最简单的逻辑推导出来的：因为城乡收入差距很大。人口多，那么农业青壮年人口为什么要留在农村呢？ 既然农村人口大幅减少，那么城镇人口就应该大幅增加； 既然中国人在海外的购买力如此之强，而且借钱买房的比例远低于美国，那么，真实的收入水平应该比统计数据显示的要高得多。 由于统计数据违背常识，因此是时候探索真正的数据是什么了。
2016年以来，房价不降反升，经济企稳向好，一切似乎都在扭转趋势。 因此，大多数看图的人都认为新的周期已经出现。 但我仍然坚持逻辑，坚信逻辑比实际数据更可靠，因为短期数据不能代表趋势。 例如，当你认为某类资产的价格已经远远超过合理估值水平，但其价格却持续上涨时，这意味着该类资产已经接近泡沫破裂的时间。
人们常常用“货币发行过多”来解释我国近年来出现的资产短缺现象，但资产短缺现象不会永远存在。 我们必须以发展的思维和转变的思维来看待当前现象。
我们不妨先解释一下货币超发下不同资产的价格变化和资产规模增长的逻辑。 虽然央行不承认货币发行过多，但由于其资产负债表从未大幅扩张，而且存款准备金率也很高，所以从货币发行的角度来看，央行确实是相对克制的。 但中国目前的货币存量过多却是事实。 M2的规模超过了美国和日本的总和。
我将著名的费舍尔方程改写为：
MV=PQ=P1Q1+P2Q2+P3Q3+P4Q4+…
其中，M代表货币供应量，V代表货币流通速度，P代表总体物价水平，Q代表最终产品和服务数量，Q1代表一般消费品和一般服务数量，Q2代表奢侈品数量高收入群体购买的商品和奢侈服务的数量，Q3代表金融资产的数量，Q4代表实物资产（主要是房地产）的数量，P1-P4都是对应的价格。
通过这个变换后的公式，可以解释为什么货币扩张速度这么快，但股市却远远落后于M2的增速——因为P4Q4（房地产市值）增长太快了。
货币供应量的持续大幅扩张，使得社会各类资产的估值水平相对较高，资产价格的高估必然会进一步诱发社会“创造”更多的资产。 比如，今年以来，三四线城市房地产新开工面积大幅增加，新三板挂牌楼盘数量超过1.1万套。
其实，我们也可以从更广阔的角度来看待货币过剩导致的资产价格上涨的现象。 例如，过去媒体经常报道文物走私事件，但近年来，此类报道明显减少。 我认识的一位收藏家朋友告诉我，2015年全球青铜器拍卖排名公布后，他发现自己拍卖的四件青铜器中有两件进入了前十名； 2016年，在全球青铜器拍卖前十名中，他占据了非常接近前列的三个席位。 在近十年的全球藏品拍卖中，中国出土文物的价格越来越高。 这也是文物走私减少、国内收藏家热衷拍卖中国文物的原因。
除了海外文物回归，可以看作是货币发行过多背景下国内资本货物数量相应增加的一个案例，黄花梨、普洱、茅台等也相继加入。资本货物的行列。 近年来，国内资本大量购买海外资产，既有企业的资产，也有高净值群体的资产。 这表明，当国内资产价格明显高于海外资产价格时，货币的流向发生了变化，央行的外汇储备也从四万亿美元下降到了三万亿美元。
中国M2规模长期位居世界第一。 如此大的货币规模，需要相应的“筹码”与之相匹配。 因此，国内证券化率不断提高。 但由于A股市场和一二线城市土地市场的高度监管，股市、楼市出现泡沫，而金融创新则给民间金融带来了影子金融等潜在风险。银行、互联网金融、P2P。 结果，货币缩水。 已成为目前不得已的选择。 今年5月至6月，我国M2增速跌破10%，表明货币增量下滑不可避免。 但由于M2存量巨大，增量下降对存量影响不大。 似乎没有足够的依据得出短期内资产价格会因M2增速下降而下跌的结论。
M2增量/GDP已达拐点
资料来源：Wind、中国人民银行，中泰证券研究所徐盛供图
然而，俗话说，买股票就是买未来。 因此，即使货币增量变化对存量影响不大，大家也会关注未来货币收缩的趋势和影响。 20世纪90年代初，日本和亚洲四小龙的金融泡沫破裂是在货币紧缩的背景下发生的。 但很难判断共识预期会在多长时间内导致实际发生，这也是投资决策的难点。
结构调整引起的物价上涨和经济周期恢复是两个不同的概念。
记得2002年，中国经济再次进入高速增长阶段，价值投资理念开始得到机构投资者的认可。 所以我国泰君安研究院推出了《未来蓝筹》一书，其中冶金行业推荐的行业龙头就是宝钢。 那么，我们是否想过钢铁行业有一天会成为夕阳产业呢？ 当然，我们已经考虑过了。 不仅如此，我们还考虑了产业整合的因素，即随着行业集中度的提高，宝钢的市场份额会越来越大，仍然能为投资者带来高回报。
本书出版至少五年后，宝钢仍然是行业龙头、蓝筹股。 但2008年以后，宝钢利润下滑，部分季度出现亏损，随后主营业务多次亏损。 我们预期的产业整合还没有发生。 在全行业亏损的情况下，宝钢也不能幸免。 这样的企业还能称为蓝筹吗？ 因为生命太短，我们的观察期总是太短。 2016年，武钢并入宝钢，中国钢铁行业整合拉开帷幕。 宝钢现在是世界第二大公司。 那么，我们15年前判断的未来蓝筹股实现了吗？
近期，A股钢铁、有色板块走势强劲，周期性行业崛起，这是否意味着中国正在回到2002年至2007年的重化学工业化时代？ 这个判断似乎太天真了。 我国粗钢产量增速早在2005年就达到峰值，这意味着我国重化工业化已进入高级阶段。 2011年以后，中国开始进入建设周期下行阶段，GDP增速也同步回落。 供给侧结构性改革始于2016年，原因是产能过剩。
从2000年到2010年，中国乘用车销量每年都成倍增长。 现在呢？ 预计今年只会增长6%左右，到2500万辆左右，但二手车的交易量估计会达到1200万辆，因为存量足够大二手钢材交易市场在哪里，而且中国已经进入二手车时代存量经济。 钢材、水泥、有色金属等大宗商品价格上涨的动力来自三个方面：一是供给收缩和环保压力下的产业整合； 二是在稳增长目标下加大基础设施投资； 三、三、四线城市房地产投资增速明显回升，加速“资产过剩”步伐。
政府的逆周期投资刺激政策加上供给侧收缩，导致经济实际增速超过下降的潜在增速和国有企业利润的改善。 换句话说，经济充其量只是稳定在L型，而不是L型。 V 形。 如果没有刺激措施，经济增长将因需求疲软而继续下滑。 需求端增长乏力是新一轮经济复苏得不到支撑的根本原因。 谁见过CPI不涨的周期？
除了GDP增速持续下滑之外，需求疲软还与居民收入结构扭曲，即贫富差距拉大有关。 PPI和CPI差距的扩大可能意味着贫富差距的扩大。 下面两张图或许可以解释一些原因。
白酒销量增速与名义GDP增速从一致到分化
资料来源：Wind，图片由中泰证券研究所范劲松、徐胜提供
2009年至2010年白酒销量大幅增长与民间投资约40%的高增长有关。 然而，去年民间投资增速仅为3.2%，而国有企业投资增速接近20%。 预计今年白酒整体销量将大致为零增长，这与名义GDP增速仍将在8%左右的高位背离。 不过，从下图来看，茅台的销量却保持着高速增长。 2016年，其销售额增速达到16%。 如果其价格不被人为压制，仍有很大的增长空间。
茅台销量增速大幅超过GDP
资料来源：Wind，图片由中泰证券研究所范劲松、徐胜提供
2010年，白酒和茅台酒的销量增速均超过20%。 如今，两种情况已经出现了分歧。 究其原因，是去年以来，高端消费增速明显提升，而低端消费增速却低迷。 其背后的原因在于，国有企业高投资增长与低民间投资增长的差异。
从A股市场来看，结构性分化也非常明显，不再像过去那样出现行业轮动普遍上涨的情况。 今年以来，A股市场股价中位数已下跌约14%，但上证50指数却上涨了15%。 虽然房地产行业是经济周期是否启动的最佳指标之一，但纵观A股房地产板块，走势却十分平淡。 说明大家对房地产未来的前景并不看好。 既然我们连房地产这样的周期性资产都不看好，那我们还看好未来带来巨额负债的基建投资前景吗？
从政策角度看，抑制资产泡沫、降杠杆、防范泡沫破灭引发的系统性金融风险是目标，刺激投资、稳增长也是目标。 前者可以给经济降温，后者可以提振GDP。 因此，总体来看，调控顺利的话，经济增速可以趋于平稳；调控顺利的话，经济增速可以趋于平稳。 如果调控不顺利，下行压力依然存在。 至于未来一两年经济增长是否回升，不会改变大势。 不要使用显微镜来寻找拐点。 就像2001年到2007年的经济上行周期，每年都有很多学者惊呼“狼来了”，但每一次的低迷都只是上行过程中的一次修正。
资产过剩将成为未来常态
20世纪90年代末以来，我国逐渐进入商品过剩时代。 从CPI的波动幅度来看，1995年以来从未出现过恶性通胀。同样，从股市来看，2007年以后波动幅度也明显缩小； 从楼市来看，2010年后全国楼市整体增速仍低于同期GDP累计增速。 这说明，当资产存量积累到足够大的规模时，波动幅度就会减小。
展望未来，资产供给仍将持续。 从权益类资产来看，供给量将十分惊人。 且不说目前国内股权型PE、VC基金规模，单就目前国有企业负债规模而言，今年上半年余额就超过了94万亿元。 在去杠杆的压力下，如果只用10万亿来进行债转股，就足够股市消化十几年了。 但这10万亿元债务相当于过去一年国有企业新增增量，即债转股的速度可能还没有国企增速的十分之一快国有企业的负债。
预计，股权市场资产过剩将从以新三板为代表的非A股股权资产开始，进而向A股蔓延。 随着资本市场开放程度的提高，权益类资产的定价将越来越国际化，股票供求对估值的影响将越来越小。
我们再看看房地产市场。 2016年初，供给侧结构性改革去库存的一项重要任务就是去三四线城市楼市的库存。 不过，今年上半年，三四线城市新房销售增长30%。 其中，新开工面积增速也在10%以上。 这将导致房地产本来就过剩的三四线城市未来面临更加严重的供过于求的局面，因为三四线城市还将面临人口老龄化、房地产减少等更严重的问题。未来的就业机会。 预计过剩将导致房价首先在三四线城市下跌，并逐渐波及一二线城市。 至于什么时候发生，很难判断。 毕竟政策反应肯定会有，未来还会有“看得见的手”。 控制力会越来越强。
对于债权资产而言，未来随着刚性兑付逐渐被打破，债券市场也将出现超额债务。 届时，垃圾债券的规模将会越来越大。 同时，随着政府部门努力稳增长、弥补社保缺口，国债和地方债务规模将持续增加，即政府部门杠杆率的上升不可避免的。 这在发达经济体中无一例外，尤其是日本政府的债务规模已成为社会债务总额的主要组成部分。
所以，未来几年，无论是楼市还是股市，上涨趋势、整体上涨的可能性越来越小，因为资产过剩是大势所趋。 由于他们中的大多数人，无论是散户、民企、PE还是VC，都是趋势投资者，也就是喜欢追涨杀跌，所以肯定会助长资产过剩的趋势。 因此，配置核心资产、优质资产和稀缺资产将是未来投资时的理性选择，但这很考验一个人的眼光。
让我们回顾一下。 2015年，您最看好哪个行业或公司？ 如果你所看好的逻辑在这两年发生了根本性的逆转，那么你就需要反思一下自己的认知能力了。 我认为，中国进入存量经济时代后，结构调整、产业转型、消费升级应该是主流。 传统产业萎缩、集中度提高是大势所趋； 资产过剩趋势下换手率的下降和价值投资理念的提升顺理成章，未来中国资本市场将越来越具备成熟市场的特征。
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