导语
过去两个月，在上海的大街小巷，买房的现象如同流行感冒般传播开来。家住杨浦区的上海市民陈女士表示。国家统计局最新发布的数据印证了陈女士的话，2 月份上海二手房的涨幅在四个一线城市中处于首位，新建商品住宅的价格涨幅仅比深圳稍低。
现状
上海楼市2月环比涨幅超广州4倍
3 月 18 日，国家统计局发布了 2 月份 70 个大中城市住宅销售价格统计数据。上海二手住宅价格与上月相比，70 个大中城市中有 34 个城市上涨。在环比价格变动中，最高涨幅为 6.7%，最低为下降 1.1%。上海楼市的涨势仍在持续。上海涨幅为 5.3%，排在合肥之后，在全国位列第二。同时，上海把北广深三个一线城市远远地甩在了后面。而在同期，广州二手住宅环比仅上涨 1.2%，上海的涨幅比广州多了 4 倍，呈现出明显过热的态势。
上海在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，以 2.9%的环比涨幅处于亚军位置。同时，它与第一名深圳的差距在逐月缩小。
上海有一名地产分析师指出，若按照当前的速度持续上涨，上海的房价将会很快超过香港。当下，铜锣湾地区的房价，平均价格为每平方米 10 万港币，然而，位于上海中环线上的静安府，其售价已经达到了每平方米 8 万 - 9 万人民币。上海易居房地产研究院的研究总监严跃进谈及上海楼市的现状时指出，这种恐慌性购买使得价格出现了非理性增长，原因在于人们都希望在房价继续上涨之前完成购买行为。
追访
上海楼市将成为深圳的翻版吗？
然而，上海楼市呈现出高歌猛进的态势，北京楼市则处于暗流涌动的状态。在这种情况下，深圳楼市悄然发生了一些变化。自 3 月以来，深圳楼市的二手房成交情况并不理想。从深圳链家、Q 房网、美联物业、家家顺等多家中介所提供的数据来看，3 月的二手房成交出现了萎缩，其成交量与 1 月份相比均下降了超过 30%。北青报记者在深圳有多位好友，他们表示深圳部分区域的热度开始降低，部分房源已下调了报价。家住深圳的边先生近期频繁遭到中介的骚扰。边先生介绍说，他身边的许多朋友近期都受到了二手房中介的电话狂轰滥炸。
一些投资者担心新一轮市场调控会使出手变困难，于是开始以低于市场价的价格出售手中的房源；还有一些地产商嗅觉灵敏，他们以较低的价格开盘，目的是尽快出货。据深圳本地媒体报道，从 3 月起，深圳二手房市场中部分房东对挂牌价格进行了回调，回调幅度在 5%到 10%之间。深圳后海有一处豪宅，它甚至降价 200 万元进行出售。这些新的迹象在深圳楼市当中引发了人们的热议。
深圳楼市的降温到底是暂时的盘整呢，还是已经出现了拐点？上海的楼市能否“完美”地复制深圳楼市的行情呢？
发现
券商搬家瞄准卖房人群
浦东新区张杨路附近的一家广发证券营业部，近日将办公地点迁移到了附近的房屋交易中心门口。仅仅过了半年，证券营业部和房屋交易中心的冷热态势就发生了转换。该营业部的客户经理小蒋表示，他们打算向那些卖掉房子的高净值人群去推销固定收益类产品。
二手房市场属于典型的对手交易。任何一宗购买行为的背后，都对应着一宗销售行为。广发证券的一名分析师指出，如今改善性住房占比很大广州市二手钢材出售市场，通常会有市民既是卖家又是买家的情况。然而，这其中存在着紧密的关联，追根溯源，销售的原动力源自高端楼盘，而购买的驱动力则是底部的刚性需求。
克而瑞研究中心分析师陈开朝持有这样的观点：上海的整体驱动力发生了转变，从刚需转变为改善、中高端以及豪宅。未来的趋势是刚需逐渐萎缩，而改善、中高端和豪宅的市场供应会持续增加。在这种情况下，高阶需求的市场供应大量增加又非常依赖于低阶需求的承接能力。当下，上海的四类需求驱动力已经达到了新的平衡。基于此进行预判，可以得出房价快速上涨的行情还会持续一段时间的结论。
上海的楼市行情一直很火爆，并且还在持续着。然而，也有一些人做出了逆向的操作。最近，上海的某家公募基金打出了这样的宣传语言：“你是选择在楼市达到 5100 点的时候买房呢？还是选择在股市处于 2900 点的时候入场呢？”以此来吸引客户买入股票型基金。
买房故事
“富豪们在卖房而你却在买房”
刘女士家住崇明岛，她是一名出租车司机。年前，她将自己以及家人多年积攒的钱全部拿了出来。她在江对岸的杨浦区购买了家里的第二套房子。如今，她看到房价在一天天上涨，觉得自己这一行动是正确的。
去年 11 月，刘女士发现当时的房价在上涨。她便与家人商议再购买一套房子。然而，她的丈夫当时并不同意。她的丈夫是担心他们会有还款压力。
刘女士表示，一方面是货币持续贬值激发了她买房的想法，她觉得把钱放在银行不划算。而房贷新政直接让她下定了决心。今年 2 月，中国央行再度下调个人住房贷款首付比例，首套房的首付比例从过去的三成降低到了现在的两成，二套房的首付比例也降至三成。她认为，要是亲戚朋友的钱，自己肯定不敢借，因为指不定他们什么时候会用到，但国家的钱，在这个时候不借就太可惜了。
刘女士给北青报记者进行了一笔账的计算：她所购买的这套房子，每个月需偿还的房贷大概为 1 万元。同时，这套房子出租出去的租金大概是 3000 元。再加上夫妻俩的公积金，每个月只需额外掏出 4000 元左右。她表示，如果房子上涨幅度较大，过几年就将其出售；如果房子没有上涨，就留给儿子在以后结婚时当作婚房。到那时他们也该退休了，剩余的房贷可以由儿子承接过去。
北青报记者有所了解，在这轮楼市上涨期间，像刘女士这般的中老年人在其中占了相当大的比例。在上海市各个区县的房屋交易中心，据北青报记者的目测来看，中老年人已占据了将近三分之一的比例，并且有一些房屋交易中心还特地设立了针对中老年人的窗口。
自住型买家
火爆行情下弃创业买房的上海年轻人
肖明为上海本地人，他已有一套住房，原本并无购房打算。他原本准备注册企业去做生意，然而现在他动摇了。他的家里人都劝说他再买一套房。从去年年底开始，上海的房价持续上涨，亲戚、同事、朋友都一起劝说他，说再不买以后就买不起了。
亲友们劝说肖明放弃创业改买房时，有两个案例被反复提及。一个是媒体报道的“四成上市公司的利润买不起北上深的一套房”广州市二手钢材出售市场，此数额低于北上深一套豪宅的价格。另一个案例是万科董秘谭华杰所说的“京沪房价要赶超纽约”。
肖明经不住身边的各种劝说，最终决定买房。投资客起到了引导作用，使得肖明这类自住型买家慌了神。他们因为害怕，所以就纷纷跟着往上冲。
数据表明，在这轮房价上涨大潮里，自住型买家处于主导地位，并且改善型需求的释放特别突出。以往，刚性需求买家和改善型买家各占一半，然而今年二者比例变为四六开，在上海中心城区更是达到三七开，后者占比极大。因为改善型买家在置换时最先考虑二手房，所以导致了二手房成交量大幅上涨。
富人
江浙一带的有钱人在“出货”
新江湾城几乎是上海豪宅最为集中的区域。区域内有华润新江湾九里、九龙仓玺园等众多高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介宣称此地就是未来上海的“富人区”，房价有望赶超“陆家嘴”。北青报记者留意到，此地房价平均已超过 6 万元，在某种程度上已与金融中心陆家嘴的房价相近。但实际上，此地的商业和配套与陆家嘴相比差距极大。
北青报记者发现，这个区域多数小区在夜间的开灯率不高。有些已入住多年的小区，其开灯率还不足两成。开灯率在一定程度上能够佐证空置率，也是“睡城”的标志。
殷高东路地铁附近的一名链家地产中介人员透露了关于开灯率低的问题的真相。这里的一套房价格常常高达上千万元，单单上海本地人根本没有如此大的购买力。买房的大多是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经做好了布局，并且往往一次就会购买多套房子。该中介人员称，对于上海的楼市限购问题，对于有钱人而言不是难事，有很多能够规避限购的办法。
上述中介人员称，当下上海的中产阶级在恐慌情绪的影响下已成为买房的主要力量。然而，那些多年前就购置了房产的富豪，却正在趁着这波行情抛售房产。该中介随后向北京青年报记者翻开一本记录着大量待售房源的笔记本，说道：“这些都是近期委托我们出售的高端房源。”
中信证券的一名分析师表示，当下楼市，尤其是二手房方面，其放量的行情与去年上半年的股市极为相似。彼时，沪深 A 股放出了极大的成交量，多空双方进行了激烈的对决。通常情况下，经过爆炒之后，往往会是一片混乱和糟糕的局面。对于楼市来说，倘若你并非是刚性需求者，而是一名投资者，那么最为可悲的情形就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。
财经聚焦
上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁
经理卢文曦觉得，上海楼市上半年呈现出火爆的趋势，这种趋势应该会持续下去，不过下半年却隐藏着担忧。上海对于今年楼市调控的政策态度是从严从紧。有可能在房价出现失控的苗头之后，上海也会出台一些压制性的政策。然而，影响上海未来房价的因素，除了监管之外，还有一个原因，那就是所谓的“刚需”。在很多楼市分析师那里，每次谈论都提及“刚需人群”已经成为一种普遍的现象。“刚需人群”对楼市发展起着首要的推动作用。然而，上海市近期所公布的文件表明，在一线城市中，“刚需”背后最为关键的人口数量呈现出下降的态势。
日前，《2015 年上海市国民经济和社会发展统计公报》由上海公布。该公报显示，到 2015 年年末时，全市常住人口的总数为 2415.27 万人。其中，户籍常住人口有 1433.62 万人，与上年相比增长了 0.3%。而外来常住人口为 981.65 万人，同比下降了 1.5%。2014 年的外来常住人口数量是 996.42 万。2015 年上海的外来常住人口比 2014 年减少了近 15 万。有专家表明，从上海改革开放近 40 年开始到 2015 年，这是常住人口首次出现下降的情况。
40 年的城市化进程促使中国房地产取得了波澜壮阔的发展。尤其一线城市获得了人口净流入带来的“好处”。常住人口的降低是否就意味着刚需在减弱呢？那未来的房子要卖给谁呢？
上海社会科学院经济研究所所长左学金称，上海去年人口出现负增长，其原因包含“人口与政策”两个方面。其一，全国去年的流动人口总量呈下降趋势，这表明农村向城镇流动的劳动力大幅减少，进而会对进入一线城市的劳动力数量产生影响；其二，中央三中全会明确提出要严格控制特大城市的人口规模，所以上海采取了一系列行动，包括对外来人口居住区进行整顿、清理违章建筑，以及关闭造成污染的企业等，这些举措也促使低端外来人口离开上海。
根据房地产行业的特征来看，人口净流出的城市，通常是房地产去库存压力较大且房价持续下跌的地方。像东北以及中西部的许多城市，正是由于人口常年处于净流出状态，所以房价开始急速下降。那么，为什么上海的楼市会呈现出相反的特征呢？对此，有分析师指出，上海的低端产业在退出的同时，高端产业也在进入，而高端人才的进入带动了购房需求。
上海不是仅有的例外。当下，一线城市的人口数量增长速度过快，已经接近资源环境的承受极限，或者在某些方面已经超过了资源环境的承受极限。不管是从行政管理的角度来看，还是从个人选择的角度来看，未来一线城市流动人口的增长速度都将逐渐放慢。北京近些年来致力于治理“城市病”，通过转移部分低端产业，使得常住人口增长呈现出变缓的态势。统计数据表明，在“十二五”时期，北京的常住人口增量从 2011 年的 57.4 万人下降到 2015 年的 18.9 万人，增速也从 2.9%降低到 0.9%。从增量在常住人口中所占的比重来看，北京每新增 100 名常住人口，常住外来人口从增加 66 人减少到增加 21 人。
各种数据表明，一线城市房价持续上涨的人口基础并不稳固。人口因素一直以来都是房地产市场发展的原动力，一线城市也同样如此。在过去的 40 年里，上海的常住人口首次出现了负增长，这给一线楼市敲响了警钟。
财经观察
反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产
律师陈挺在上海松江区泗泾镇已经驻扎了半年多。他每天的工作是帮一家处置不良资产，而这些不良资产大多是抵押贷款的房子。
泗泾镇的主要产业为松江钢材城，此处在过去曾是华东地区规模最大的钢材现货交易市场。数年前，在钢材城生意兴隆之际，钢材城的商户纷纷在附近的小区购置房产，导致房价持续上升，附近的一个小区房价从每平方米 8000 元左右迅速涨至 2 万元。陈挺介绍，当时这些商户在买房时运用了很大的杠杆。其中，除了有部分是通过民间借贷之外，还包括通过采取联合担保的形式从银行获取贷款。并且，购买几套房子的商户数量并不少。
然而，好景并未持续太久，钢贸行业很快迎来了寒冬。钢材城逐渐变得冷清起来，几乎没有什么生意可做。部分商户开始停止供货，一些钢贸商甚至做出了逃跑的举动。他们抵押给银行的房子变成了不良资产。
如今，上海楼市行情火爆对这里的影响甚微。陈挺表示，他观察了将近半年，上海其他地方的房子都在上涨，然而这里不但房价没有上涨，很多房子甚至根本卖不出去。尤其一些抵押的房子，当下只能通过司法拍卖的方式来处理，并且这个过程较为缓慢。陈挺向北青报记者指了指钢材城附近的一排房子。他说，这一片房子在开盘的时候，大家都得抢号，还得托关系才能买得到。而如今，这些房子却成了不良资产，被压在手里，根本就卖不出去。
陈挺称，泗泾的部分房产项目可作为上海楼市的反面范例。当经济形势向好时，房产能起到助推作用。而当经济形势不佳时，房地产就如同照妖镜一般，各种不堪的交易、人们的疯狂以及监管的缺失都清晰地显现了出来。
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