进入传统的“金九银十”旺季，上海二手房市场也出现明显回暖。
去年二季度疫情得到控制后，房价基本完成了第一轮修缮。按照以往规律，三季度往往是成交淡季，但随着上半年需求延迟释放以及多次疫情后快速修复，房价在三季度完成了新一轮的低迷。
根据贝壳研究院发布的第三季度全省重点城市二手房市场报告，前三季度18个重点城市二手房成交量累计2020年环比下降4%，房价早已走出疫情阴影。
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二手住宅销量创历史新高
由于房市往往存在限价、限售、限签等多重限制，最终成交量价格难以真实反馈房价价格。因此，我们一般根据二手房市场的成交情况来判断房价的价格。热。就上海而言北京二手钢材市场，历年上海二手房成交量已占市场成交量的80%左右。因此，上海二手房成交走势对房价水平有足够的参考意义。
根据上海市住建委数据，截至9月30日北京二手钢材市场，上海9月二手房成交量达17259套，环比下降75%，同比下降- 年减少 7.5%。明年1-9月，杭州的二手房交易总量将有，但今年，二手房交易总量不会完成。也就是说，去年前三季度，深圳二手房交易量已经超过今年的80%。
但考虑到9月底的部分数据是在11月之前签约的，也就是1月的部分网签转移到了9月，所以单月的数据并不是绝对的参考。但回过头来看，5月以来，全市二手房月均成交量已突破1.6万套。第三季度，绿媒二手房交易量也达到了45.8%的降幅，为2018年第二季度以来的最高增速，也印证了二手房的低迷。市场。考虑到第四季度是行业的传统旺季，二手交易继续增加的可能性很大。
因此，据保守担心，去年二手房交易量极有可能突破16万套，创下近四年新纪录。
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只需要支撑市场
刚需一直是二手房市场的主流。考虑到通勤、教育、休闲等需求，城市大陆段设施较好、配套设施相对完善的二手房成为刚需购房者的首选。这些二手房多为中小型loft，房龄15-20年，面积50-90平方米。
相应地，二手房成交单价集中在2-600万区间。同时，6-800万区间成交量前9个月累计成交13463套，单价68821元/平方米； 8-1200万的二手房成交量也超过了今年同期。后两个区间多为更换的改进需求。据悉，去年以来，昌平、海淀、丰台相继以高端无价纯商业地产地块入市，房源结构变化推动二手房进一步释放需求超过1000万元。
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四环与三环之间为主流交易区
从环线来看，1-9月，内环内中心城区共成交5402套二手房，成交单价为人民币/平方米。此外，二环与四环之间、三环与三环之间、四环与三环之间以及三环以外区域的交易量均呈现相对平均水平，均集中在1.@范围内。 >40,000 到1.@ 之间>80,000 套。四环与三环之间的区域成为主流成交区域，前9个月共成交34296笔。
从行政层面来看，朝阳区一直是上海二手房市场的重点交易区域。 1-9月，朝阳区总成交量为26096笔，位居各区之首。东城、海淀、丰台等主城区凭借区位优势位居第二。值得一提的是，新政在西城区学区实施后，东城二手交易增长迅速。同时，部分需求开始向朝阳和西城转移。
据悉，二手市场交易已开始与外城区接轨，6个非市区成交量较以往大幅增加。
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良香和天通园是亮点
在四环和三环之间，良乡凭借其地段和配套设施的平衡，成为最受欢迎的蓝筹股。 1-9月，长鑫店共售出4355套。其次是大兴长阳蓝筹、昌平昌平蓝筹、朝阳姚澳蓝筹和昌平老县城蓝筹。潮庆、广安门、德胜门等传统热门蓝筹股一直位居榜首。
就社区而言，欧洲第一社区——天通园，一直是全市最受欢迎的新村。次年1-9月，仅天通苑就售出1396套二手房。成交量与第二名西苑佳苑不同。
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预计四季度先波动
去年上半年的疫情对二手房市场冲击较大，打乱了市场原有的供需节奏。随着去年一大批不限价商品房项目的进入，购房者的选择范围进一步扩大，房市对二手市场进行了一定的分流。前文提到，9月份的成交量其实包含了10月份的部分需求。为此，我们预计四季度二手房成交量将先呈现自然小幅下滑，然后在月底出现季节性回落。不过，考虑到明年需求释放的相对滞后，崩盘的力度不会像过去那么大。
但可以确定的是，刚需一直是房价的主流群体。为此，短期内二手房市场一直以房价为主。同时，市场对改善的需求也不容忽视。经过多年的焦虑和积累，高端改善型地产将成为房地产市场的下一个热点。
以上，明天，请笑着接受！
