土地增值税规定模糊，各地执行差异较大，给双方特别是纳税人带来较高风险。 面对诸多涉税风险，房地产税务人员要实现“税负合理、风险可控、不超额纳税、不提前纳税”的土地增值税管控目标，该从哪里入手呢？
一、严把“对象”，夯实土地增值税结算基础
土地增值税清算是按照清算对象进行的，因此清算对象的确定是土地增值税管理的起点。 只有合理确定清算对象，才能有效界定不同项目之间收入、成本、费用的征收范围，进而准确计算土地增值税增量，有效避免土地增值税数额过度失衡。不同清算单位之间的土地增值，会导致税负的增加。 不良结果。 清算对象既是土地增值税管理的出发点，也是税收实践中管控的难点和争议的焦点。
现行《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税，按照纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或者核算对象计算”。 从该条的规定中，我们可以看到选择清算对象的主动性。 它属于企业，但实际上完全属于税务机关，并且有越来越细化的趋势。 2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》第一条明确了土地增值税的清算单位，即“土地增值税”。税款按照国家有关部门批准的房地产开发项目进行清算。” “分期开发的项目，按分期工程结算。开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。” 但由于国家税务总局尚未就什么是“分期开发项目”下发明确文件，实践中各地做法差异较大：有的采用经发局或国家发改委出具的项目批准函。改委会为阶段性标准； 有的采用工程规划部门的施工标准。 以土地利用规划许可证（或建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设细则）为分期标准； 有的以房屋管理部门的销售许可证为分期标准等。
对于清算对象包括“普通住宅和非普通住宅，应当分别计算增值税额”的，税务实践的执行也有很大不同； 实施办法有：天津、安徽的“一点、两点自由选择法”； 北京、海南等地“两部制”； 重庆、江苏等地的“三部分规定”； 宁波等地的“四分规定”； 或者可以细分为土地增值税的最小清算单位“建筑物”，如果清算单位同时包括普通住宅、非普通住宅和非住宅建筑物，则土地增值税税费将单独计算。
由于清算对象的划分对土地增值税的实际税负影响较大，实践中清算对象的确定往往会导致税务机关和企业之间的理解不同。 对于企业来说，同一项目的土地增值税往往对某些物业类型（如地下停车位）为负值，而对某些物业类型（如商业物业）则较高。 土地增值税清算对象越大，越能平衡不同产权之间的盈亏，有效减轻土地增值税负担。 对于税务机关来说，情况恰恰相反。 在这种情况下，税务机关与企业之间的“对象”之争在所难免。 对于企业来说，为了避免“物”的纠纷，最有效的手段就是对税务部门可能认定的项目立项、建设工程规划、成本核算物等最低数量的“分期”进行管理。土地增值税，力求通过最大化“最小数量”，最大化“目标”，达到有效减轻土地增值税负担的目的。
2、严格审核票据，关闭土地增值税凭证入口
土地增值税清算一般侧重于对“对象”从项目论证到完成出售的成本进行全面审核，这一过程往往跨越数年。 此外，土地增值税对“成本”的定义远高于会计规定和企业所得税。 要求往往需要合同、预算、监管、发票、账目、现金流等相互核对，因此土地增值税管控涉税风险高、潜伏性、累积性、难以补救（甚至不可逆转） ，并且始终难以清算。 疫情特点。 因此，从一开始就建立合规的成本过滤器是土地增值税管理的第二道关卡，要求财务人员在项目开发过程中始终坚持严格执行。
（一）建筑业票据资格审查
除验真防伪等增值税发票基本要求外，联印完整、填写规范、印章完整正确、编码选择准确、税率申请正确、备注栏完整、三流追溯管理一致建筑服务业发票还应注意：一是纳税人跨县（市、区）提供建筑服务的，必须向建筑服务发生地税务机关预缴税款； 二是建筑安装工程费发票备注栏必须注明施工服务发生地县（市、区）名称和工程名称； 三是发票适用税目、税率必须准确。 关于第三点，很容易被忽视，因为在实践中，为了抑制开发商的强势地位，《财政部 国家税务总局关于营业税代征试点政策的通知》 《建筑服务增值税》（财税[2017]58号）规定，“建筑工程总承包商为房屋建筑的地基、地基、主体结构提供工程服务，建设单位购买全部或者部分工程服务的，钢材、混凝土、砖石材料、预制构件本身适用简易计税方法（即3%的税率）。 ，所以此类项目不需缴纳一般纳税（9%税率），否则根据《增值税暂行条例》第九条规定，存在虚开风险、整票成为废票的风险无效的。
（二）票据必须足额支付并及时领取
在足额管理方面，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发[2009]91号）规定，“应按实际支出，但无需取得合法凭证，不得扣除”。 ”。 以质量保证金为例：“若开具发票，则扣除发票上注明的金额；若不开具发票，则不计算和扣除扣缴的质量保证金。” 因此钢材企业增值税税负，日常生活中应加强全票管理，严格要求施工单位按工程进度足额开具发票，按合同规定付款。 如有必要，可以转移部分福利，以确保获得完整的发票。
在时效性方面，一般要求是确认清算审核前取得票据的成本。 实践中，有的地方甚至早于工程竣工验收。 因此，房地产企业在组织施工时必须充分协调项目建设进度，尽量在项目土地增值税结算并全额取得发票前完成公共建筑、配套设施、基础设施等建设。避免在沉降后完成施工； 财务管理方面，应关注票据时限，加强沟通协调，确保票据符合时效要求。
（三）其他发票合规审查
向政府部门缴纳费用时，必须取得行政事业性收费专用收据。 行政事业单位结算收据、普通商业收据等其他收据无效。 支付利息必须取得金融机构开具的增值税发票，不能使用。 采用计息票据，母子公司之间的贷款受到严格的债权比控制； 关联单位之间的贷款往往很难取得金融机构发票，因此可以考虑通过委托贷款等方式向金融机构取得贷款。
三、严格“一体化”，切实推进产业财税一体化管控
（一）领导要高度重视产业财税一体化
房地产税收筹划是一个系统工程。 在实际工作中，财务部门往往很难在同级协调规划建设报告、项目建设、预算合同、营销等工作。 因此，需要领导高度重视、统筹协调，让财税部门同级统筹规划建设报送、项目建设、预算合同、营销等工作。 参与战略规划； 配合工程、规划部门在项目推进过程中，推广规划建设报告； 项目建设过程中，工程部和合同部需要配合，在合同中对发票进行具体约定； 在销售过程中，需要销售部门配合控制销售价格、各楼盘的销售比例等。
（二）保持财务、工程、合同等部门人员稳定
项目清算往往面临项目完成后工作量急剧增加、潜伏和积累问题集中暴露、人员分流等客观现实。 此时，财务、工程、预算人员的变动往往会给清算带来巨大的隐忧：在整个解释和抗辩过程中，涉及税收的机构处于不利地位。 在采取补救措施时，往往因不熟悉情况而事倍功半。 房地产企业应高度重视，建议在薪酬、激励、安置预期等方面给予优惠，尽量保证相关人员的稳定性。
（三）财务人员必须精通复杂的房地产税收相关政策
据不完全统计，自1994年1月1日开征土地增值税以来，国家税务总局、财政部仅发布了57个与土地增值税有关的文件，其中，各个地方税务部门的情况更是不同。 ，大批量。 一方面，财税人员要坚持参加各种学习、培训、交流。 另一方面，要主动与地方税务人员进行多层次、多渠道的咨询和沟通。 对于有争议、疑难问题，可以通过税务局在线咨询等方式获得权威解答。
(4)财务必须参与整个业务流程
由于确定土地增值税清算对象尤为重要，财税部门需要与规划建设报送部门、预算造价部门、招标部门、施工组织部门等全程配合：早期介入征地决策过程和开发模式论证； 中期，全面融入公司项目建设管理，全面参与每周项目会议，参与各项合同的谈判和签订等； 在销售后期，配合销售部门，避免清算标的盈亏不均，尤其是高附加值的物业。 管控，包括对毛利明显高、成本高的物业类型，如独栋商业楼、产权会所等，其设计、施工、材料、装修等尽量单独签订合同.、实行专项成本管理和结算，并单独核算，真实反映和直接征收其较高成本，减轻土地增值税负担。 在出售高附加值房产的同时，注意同时出售低（负）附加值的房产，例如出售临街商户时存在销售成本倒挂的地下车库。
主要参考
[1] 范剑英. 房地产开发企业税务与会计实务百科全书[M]． 北京：中国市场出版社，2018。
[2] 刘玉章. 房地产企业财税操作技巧第四版[M]． 北京：机械工业出版社，2015。
[3] 方晓. 困难在哪里，路在哪里？ ——关于土地增值税清算的对话[J]. 注册税务师，2013钢材企业增值税税负，（10）。
