位于重庆北碚的知名酒店“悦榕庄”，将于9月2日在阿里资产上拍卖，这颗酒店近期更是成为酒店圈的热点。不过，此次拍卖本质上只是对神机实业不良资产的清算，与悦榕庄品牌无关，而现在的重庆悦榕庄酒店仍在运营，但可以预见的是，就像当年雅高终止与神机的合作关系一样，榕树将很快从神机的深坑中“逃”出，以避免进一步的损害......以自己的品牌
“悦榕庄”7亿合法拍卖，其实就是在卖房地产
近日，据阿里资产拍卖网消息，位于重庆北碚的知名酒店“悦榕庄”将于9月2日在阿里资产上拍卖，起拍价为7亿。此次拍卖涉及的资产包括悦榕庄酒店及其二期、员工宿舍、停机坪和办公楼。具体而言，第一部分资产为悦榕集团一期ABCD区域内的房地产、机械设备、电子设备、家具及用具。悦榕庄二期包括9个土地使用权、2个地上建筑和车辆，规划包括度假酒店、森林住宅、健康及老人公寓在内的170个建筑，已建成119个。
重庆北碚悦榕庄被定位为悦榕集团旗下的首个豪华温泉度假村，号称“在千年温泉中体验私人沐浴的奢华感”。其中，悦榕庄酒店一期即悦榕庄酒店，于2013年5月竣工，拥有ABCD 4个区域楼盘，位于重庆市北碚区澄江镇101号，共计96间套房，全部配备私人温泉池，占地面积20000平方米，AC区整体建筑风格中式， 它仍在运行。
悦榕庄二期涉及9个地块，规划业态包括悦椿度假酒店、森林住宅、健康养老公寓、养老主题酒店和养老配套设施。截至目前，除悦榕庄二期有1幅土地外，其余8幅地块已开发但停工多年，涉及119幢楼宇，部分已封顶，部分已建有一两层。
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重庆北碚悦榕庄的所有者是，重庆百春实业的所有者是重庆神基实业集团。鼎盛时期，神机实业集团旗下拥有包括、、、、、,在内的多家公司，涉足汽车、房地产、酒店、游艇、直升机等多个领域。旗下拥有的酒店包括重庆北碚悦榕庄、解放碑威斯汀酒店、重庆神鸡索菲特酒店、重庆良平戴斯酒店、秀山豪生大酒店等多家五星级酒店。
为了与高端产品项目相匹配，神机实业甚至为此成立了重庆觉池游艇俱乐部和重庆神机通用航空，并斥巨资建设直升机停机坪、专属飞机、游艇接送码头等配套设施。在豪华酒店和设施的加持下，神基实业集团在重庆拥有了自己的“酒店王国”，而自己的“王国”最终......土崩塌
“酒店国际化+特色地产”模式即将终结
重庆申基实业有限公司成立于1996年，是一家集房地产开发、酒店经营管理、汽车销售、进出口贸易为一体的多元化集团公司。成立之初，主要以汽车销售为主，2000年成为重庆首家一汽奥迪经销商。随后，打造“国际酒店+特色地产”模式：以高规格星级酒店为主题，带动顶级商业写字楼、豪华商务、高端住宅等物业开发运营。2013年在香港上市。
这种“国际酒店+特色地产”的地产模式，让神机实业在房地产时代绚丽多彩。然而，随着房地产时代的逐渐结束和“新资管时代”的开启，依然以房地产思维进行投资的神基实业遭遇重创，最终倒闭、破产、清算。“悦榕庄”的100栋烂尾别墅，就是其房地产思维的体现。
今天的酒店资产不再像早期那样一成不变，而是需要被欣赏才能获得投资回报。酒店投资的“新资产管理时代”，意味着酒店作为房地产支撑功能的模式需要向具有商业模式、高效率、自筹资金的思维模式转变。“悦榕庄”这100栋烂尾别墅的建设出发点，并不是要根据周边商业区、消费需求和物业特点来考虑其资产效益，因此可以说，这100栋烂尾别墅本身就是“不良资产”。
除了“悦榕庄”别墅综合体，神机实业的其他投资行为也是如此，高成本、低效率的错误投资行为，使得资金链持续收紧，最终导致断裂。自2015年以来，重庆神基实业集团陷入了资金链危机。2016年，仅开放2年的重庆威斯汀解放纪念碑，被神鸡金融广场挂牌出售。2017年，雅高集团宣布终止与神基的合作管理关系，该关系与酒店在管理期间形成的约1200万元的经营性债务有关。随后，神际索菲特酒店更名为阿西特酒店，最终酒店也在2022年被摆上拍卖架。神基实业集团位于海南省五指山市的国有建设用地使用权也因强制执行被拍卖，面积约200亩，起拍价6628万元。2022年1月，重庆市第五中级人民法院裁定受理针对神基实业集团的破产清算申请。
未落成的高星级酒店，正在被错误的投资行为“买单”
正确的投资定位未必成功，因为存在后期操作等因素;然而，如果不从资产管理的思考出发，错位的投资行为注定要失败，越来越多的未完成的品牌酒店正在成为这种错误投资行为的受害者。
太原市最知名的烂尾楼宇——山西金豪国际大酒店，近日迎来了第四次拍卖。早在2018年，山西金豪国际大酒店就进行了三次拍卖，但当时并非破产公司资产拍卖，而是常规的合法拍卖，第一次拍卖的起拍价为5.5319亿元，第二次、第三次拍卖价格跌至5.2553亿元。然而，这三次拍卖都没有成功。本次拍卖中，山西金豪国际大酒店的起拍价从5.5319亿元跌至4.8503亿元，同比下降6816万元。
山西金豪国际酒店经与合作开发，原计划将酒店建设成为山西省首家五星级酒店，即太原第一家希尔顿酒店，于2006年开工，设计高度156米，共37层（地上）和地下三层，总建筑面积74855平方米， 据报道，造价6亿元。最初，酒店预计在2008年北京奥运会开幕前完工，但直到2010年7月，主体工程才正式完工，开业日期被推迟。后来，酒店原计划于2011年建成开业，但由于资金链紧缩和项目程序不完善，项目逐渐进入失败状态。
由如恩胡设计与艾迪逊联合支持的武汉中心大厦，预计将矗立在大楼第88层，超越上海君悦大酒店，成为世界上最高的君悦酒店，样板间实景于2018年发布。然而，由于资金链的断裂，武汉大厦最终落地而建，原本规划的君悦酒店也只能效仿。最受
期待的豪华酒店之一最终未完工，是成都文华东方酒店。2012年，四川省旅游局与成都市旅游局达成一致，将333号顺江路项目纳入国家重点旅游项目。这是文华东方酒店规划的地块。2013年，获得文华东方酒店建设规划许可，预计楼高88层，333米。然而，由于孟利集团的债务问题，与文华东方酒店签约的范思哲公寓项目早在2017年就已停工，而主楼尚未初具规模，文华东方酒店也陷入停滞。2022年，孟利集团将吸引21.9亿元债务，其中抵押物包括文华东方酒店。
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华帝王朝酒店原计划建设重庆最高级的度假酒店和高尔夫度假休闲区，使其成为涪陵区首家五星级酒店，于2011年底正式开工建设，占地约50亩，总投资约4亿元。酒店原计划于 2015 年 12 月底全面投入运营，但到完工时才封顶。后来，由于经营不善等问题，公司最终破产清算，华帝王朝酒店也被停牌拍卖，估价达1亿元。期间，前12场拍卖因无竞拍未中，到2022年6月30日举行的第13次线上竞拍，经过27轮竞拍，参与竞拍者最终以17,617,523元的竞标价中标该项目。
上述案例中的未落成酒店，都是由于投资方资金链断裂造成的，最终只能被关停。资金链断裂的原因与神机实业非常相似，即从房地产投资的思考出发，以销售为目的的发展逻辑，不考虑后期营业收入和资产增值的多线投资，而是项目回报缓慢， 甚至大量高成本的投资和维护运营成本都高于收益，因此只能不断亏损，最终资本无法运营，导致崩溃。
此外，必须指出的是，这些未落成的高星级酒店背后的知名品牌，如希尔顿、悦榕庄、君悦酒店等，虽然是轻资产运营，但在引进时并未对整体项目和引入方做出相关评估。一位长期从事国际品牌项目开发工作的业内人士告诉Space ，某国际头部酒店品牌在业内甚至有点忌讳，因为这个品牌目前在国内至少有10个签约项目。
高星级酒店投资需要善用资产管理思维
2019年，全国五星级酒店数量达到顶峰，共有833家，然后开始逐年减少。据相关部门数据显示，2023年五星级酒店数量为772家，比2022年的783家减少11家，高星级酒店业务越来越难成为行业共识。高星级酒店的建设成本高，往往要上亿，而且固定成本非常高，只要酒店开业一天，人工、能源消耗等都是巨大的开支，毛利率低。为了获得预期的回报而不被束之高阁，高星级酒店投资尤其需要运用资产管理思维。
/ 正确定位自己
在投资酒店之前，要做好市场调研，首先在酒店的位置上考虑市场需求，档次定位不宜超过市场需求水平，例如，在一些低线城市销售五星级酒店比较困难。在市场需求不足的地方建设高星级酒店，往往注定会成为“不良资产”。即使酒店最终因运营管理原因亏损，也可以因其优越的地理位置而改变。例如，佘山索菲特酒店、海口香格里拉（国宾馆）、福州南三地希尔顿逸林酒店、习安华邑酒店、常州香格里拉、千岛湖安麓酒店等酒店在2023年更换了品牌，都是由于地理位置和产品优势。好地理位置，好酒店，如此稀缺的资源，始终是投资者最喜欢的收购和投资标的。
除了正确的定位外，在施工过程中充分利用酒店的平方英尺也非常重要。许多资金链断裂的投资者，在建设酒店时，只想盲目投入资金，最终导致投资成本过高，导致利润一直难以覆盖成本，神机实业就是最好的例子。凯德新加坡投资管理负责人曾分享过一个“四-三-三公式”，从投资回报的角度来影响平安效率，即40%代表早期开发，30%代表设计，30%代表运营。只有规划好每一块土地的使用，避免无效空间，才能更大程度地降低成本，避免后期的损失。
