从未来科技城诞生到现在，其范围和控制规定一直在发生动态变化。
从未来科技城的建设逻辑来看，确实有“摊饼”之嫌，但优点也很明显：强化了理念，发展空间巨大，成功打造了未来科技城。科技城是杭州重量级核心之一。
目前，未来科技城总体规划面积123.1平方公里，比5个钱江世纪城还要大。 其中，重点建设区面积49.5平方公里。
▲未来科技城范围
去年年初，未来科技城提出“三年行动计划”，重点部署“一城三地三中心”。 “一城”是指未来科技城，“三地”是建设目标：未来科技策源地、未来产业引领地、未来城市样板地。
注意杭州城北钢材市场，“三个中心”对于购房者来说是最重要的。 它们将在未来几年内形成该板块最重要的配套设施——未来科技文化中心、南湖科学中心、西城高铁枢纽中心。
▲未来科技文化中心
未来科技文化中心：东至良木路，南至禾木路，西至临昌港，北至文一西路，规划用地面积约4.8平方公里。 根据初步规划，这里聚集了青少年活动中心、体育中心、文化活动中心、音乐厅、科技馆等一系列公共建筑。
南湖科学中心：位于未来科技城西部，规划总用地面积7.8平方公里。 重点抓好三个项目：之江实验室于去年5月开工建设，阿里巴巴达摩院原计划于今年2月开工建设，浙江大学余杭校区预计将在中泰附近的南湖片区设立。
城西高铁枢纽中心：北以巫山、紫山北河（北上浜线）为界，南至余杭塘河，西至东西大道，东至梁木路，规划面积13.26平方公里。 2020年亚运会之前，这里将出现重要的交通枢纽和高铁新城。
那么把目光投向运河新城——
总体概念上，运河新城由拱墅和余杭两部分组成。 由于余杭区与北部新城的概念有重叠，加上价格差异的存在，本文仅讨论属于拱墅区的部分。
从地理位置来看，运河新城东至共康路，南至石祥路，西至莒州路和京杭运河，北至余杭街，规划面积约7.27平方公里。 简单来说，就是石祥路以北、运河两岸的区域。
▲运河新城（拱墅区）控制条例
该区域原属城北工业区，工业厂房及设施聚集，如中石化炼油厂、半山发电厂、杭州钢水运输码头及市场等。
2018年6月，拱墅区宣布将杭州钢铁新城与运河新城合并开发为大运河新城。
未来几年，地铁4号线打通新城交通主动脉，加上共康路改造、溧水北路隧道工程，一直被业界诟病的路网问题将会得到解决。
更重要的是，距离运河新城不远，还有拱墅区大力打造的智慧网谷。 签约企业包括：新浪、奇虎360、华为云、联想、顺丰速运、58同城、招商蛇口、省国贸等全球领先的龙头企业项目。
除了工业之外，我们还关心医疗保健和教育。
去年年底，浙江大学医学院附属逸夫医院大运河分院落户大运河新城，填补了整个城北地区中高端医疗资源的空白。 还有七所配套学校。
总体而言，未来科技城规模远大于运河新城，定位为未来城市副中心。
运河新城不仅是桥西的延伸，也填补了拱墅区最后的空白。 毕竟这里是主城北部为数不多的可开发区域之一。
▲运河湾位置图及配套设施分布
未来科技城：20款网络游戏可供选择
运河新城：融创目前有两个项目在售
去年12月，杭州楼市的焦点几乎全集中在未来科技城。 天空之城、富力中心、京西绿台齐齐入市，一次性投放1620套。
天空城一次性推出1183套房源，中标率为13.25%。 总价最低在600万元以上的《胡经云录》中标率为31.71%，当天就被售空。 富力中心首开中标率仅为5.34%，一周后推出的160㎡大户型依然售罄。
接下来，这三个楼盘还有大量房源上市。 本周，天空之城启动了追加报名，全部是大户型。 已有2000多户报名，中标率不升反降。
对了，还有胜率最低的情侣公园。 还有48栋排屋和别墅已可供出售。
此外，未来科技城核心区还有两个项目：西溪公馆和京西绿阁。 前者拥有杭州十分罕见的60平米小户型，后者拥有创新的6层3+3别墅。
如果你能承受的单价有限，那就拓宽你的视野。 捞鱼行、中泰、仙林还有很多选择。
例如，今年1月份首次开业的航宇兰亭，精装修均价为2.9万元/㎡。 首期推出204套，面积95-135㎡，中标率不足9%。
就连一些近两年价格备受争议的楼盘，2019年成交量也悄然上涨，该地段的招牌桃园小镇依然可售。
纯新项目方面，共有4块地块可供开发。 除已公布项目名称的佳兆业云峰外，还有锦瀚、时代中国、中梁三幅地块。
粗略计算，未来科技城上线的游戏至少有20款，几乎涵盖了所有产品形态。 虽然供应量很大，但从该板块的中标率来看，想要买到一套适合自己的房子并不容易。
未来科技城供给情况
纯新盘
佳兆业·云峰
规划9栋10-14层住宅，总户数385户，户型面积89-115㎡
锦涵·26号地块
总面积63500㎡，楼面价20157元/㎡，规划9栋高层建筑。
时代中国·7号地块
总面积61800㎡，楼面价16115元/㎡。
忠良·66号地块
精装修均价限价3.45万元/㎡，总面积21.45万㎡。
续订盘
地铁万科·未来天空城
其余四个住宅组团约3000套，产品涵盖小高层、平房、叠层房。
杭州富力中心
共有11栋高层建筑的814个单位正在等待预售证，单位面积从115平方米到160平方米不等。
胡经云路
剩余161套6层2+2+2别墅，户型面积180-265㎡
景瑞·景熙绿庭
剩余36套6层3+3叠层别墅，户型面积182-200㎡
香港工业·情侣花园
联排别墅40户，户型面积174-236㎡，叠层户型8户，户型141-148㎡
西溪公馆
共有2169套平房和小高层在售。 平房面积138-200平方米杭州城北钢材市场，小高层60-140平方米。 粗料已交付。
芮城西苑
目前尚存50多套排屋，户型面积从189平方米到235平方米不等。
众安·西溪未来里
剩余小高层40套，户型面积125㎡
绿城桃园小镇
洋房及庭院270套，平房129-139㎡，庭院220-260㎡
金城·英特尔湾
现有洋房220多套在售，户型面积130-139㎡
忠良·御府
联排别墅（165-176平方米）、别墅（147-152平方米）、洋房（89平方米）约200套在售。
滨江西方星耀·航宇兰亭
剩余551套，高层95-135㎡
中瑞投资·星未来
1栋约90平米高层公寓，6栋平房，共200套
绿城·展望未来
共有125栋房屋，面积约120㎡
国开东方·凤凰频道
剩余排屋85套，户型面积149-179㎡，均价4.86万元/㎡。
中安绿城·南湖明月
89-160平米高层1000余套，120-240平米庭院166套。
与未来科技城的大量供应相比，拱墅区运河新城接下来的可选供应相对有限。 该细分市场的商品房起步较晚，总共只有6个楼盘项目。
从最早的大运之星，到去年的尚和公馆、博翠公馆，再加上融创双星和双限地香港地产项目。
由于运河新城南北狭长的形态，去年该板块出现了两套平行的价格逻辑。
首先是北边的上河府和伯翠府。 原石价格26000以下，精装30000以上。 相对而言，未完工的上河公馆卖得更快，而精装的柏翠公馆从来不需要抽签，但慢慢售罄，基本被清算。
其次是南部的融创双星，高层售价3.8万元，独立住宅售价4.5万-4.6万元。 从这里过马路就是桥西。 二手房的价格非常清晰。 近期，您可关注金地大运河公馆的挂盘价格及成交价格。 对于38000的价格，你或许还有另一种理解和看法。 从中标率来看，3.8万元的价格基本已经被大众接受。
中段谢村附近还有一块香港地块，双限价3.8万元/㎡。
运河新城（拱墅）供应情况
纯新盘
香港置地·44号地块
住宅精装修限价38000元/㎡，总面积73400㎡。
续订盘
融创金茂时尚旺河湾
剩余5栋住宅高层在售，面积109-112㎡的11号楼将于本月推出。
融创第一运河·天悦运河源
其余3栋平房和5栋高层正在出售，单位面积从92平方米到200平方米不等。
主城与二线城市的房价差异
只能反映在相邻部分
从锚定单价来看，未来科技城与运河新城的高层建筑价格相差不大，均在3000元/㎡左右。 考虑到户型和产品形态的差异，很难说谁比谁贵。
通过未来科技城和运河新城的对比，我们可以知道，供需关系远比供给数量更重要。
从抽签结果来看，供应量较大的未来科技城似乎比运河新城更容易出售。 因为未来科技城的购房者基数更大，购买力更强。 这背后，产业力量不容小觑。
我相信这也是拱墅区着力打造智慧网谷的原因。 当签约企业逐渐形成集聚效应时，周边的供需关系也将发生本质的变化。
有人可能会有疑问，主城区和余杭区真的有可比性吗？
我始终认为，主城区和郊区的价格差异只能体现在邻近地区。 对于不相邻的主城区和郊区来说，主城区的价格不一定比郊区高。
比如，钱江世纪城、未来科技城的单价早已超过很多主城区。
由于相邻板块往往共用一些交通、商业、医疗等配套设施，主要差异体现在教育配套设施上。
再加上传闻甚嚣尘上的杭州行政区划调整，很可能会改变主城与余杭、萧山的关系。
未来买房，规划、产业、配套将会比固定的城区概念重要得多。
