“这两个月来，买房的风潮像感冒一样在上海的大街小巷蔓延。” 国家统计局最新公布的数据显示，2月份上海二手房增幅位居四个一线城市之首，新建商品房增幅仅次于房价涨幅。深圳。
上海楼市持续上涨，国家统计局公布的最新数据进一步证实了这一点。 上海楼市会重蹈深圳去年的覆辙吗？ 上海的房子是谁买的？ 上海常住人口减少会给楼市带来哪些根本性变化？ 近日，北京青年报记者前往上海，试图探寻上海楼市暴涨背后的逻辑。
“这两个月，买房像流感一样在上海大街小巷蔓延。” 家住杨浦区的上海居民陈女士说。 国家统计局公布的最新数据证实了陈女士的话。 2月份，上海二手房增速在四个一线城市中排名第一，新建商品住宅价格涨幅仅次于深圳。
现状：2月上海楼市环比增长4倍，超广州
上海楼市持续上涨。 3月18日，国家统计局公布2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。 数据显示，与上月相比，70个大中城市中有34个城市二手房价格上涨。 环比价格变化中，涨幅最高为6.7%，最低为下降1.1%。 上海以5.3%的增幅位居全国第二，仅次于合肥，但将北京、广州、深圳三个一线城市远远甩在后面。 同期，广州二手房价格环比仅上涨1.2%，而上海涨幅已超过广州的4倍，呈现出明显的过热现象。
新建商品住房（不含保障性住房）价格方面，上海也以环比上涨2.9%位居第二，但与第一名深圳的差距正在逐月缩小。
上海一位房地产分析师表示，如果房价继续按照这个速度上涨，上海的房价很快就会超过香港。 目前，铜锣湾地区的平均房价仅为每平方米10万港元，而上海中环静安大厦的价格却高达每平方米8万-9万元。 对于目前上海楼市的现状，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，正是这种抢购行为导致了房价的非理性增长，因为人们想在房价进一步上涨之前购买。
追问：上海楼市会成为深圳的翻版吗？
然而，此时上海楼市火爆，北京楼市暗流涌动。 深圳楼市悄然发生了一些变化。 3月份以来，深圳楼市二手房成交表现并不理想。 深圳链家、Q房网、美联地产、家家顺等多家中介机构的数据均显示，3月份二手房成交量出现萎缩，成交量较1月份下降30%以上。 北青报深圳记者的多位朋友也表示，深圳部分地区的人气已经开始下滑，部分房源下调了报价。 家住深圳的卞先生最近频繁受到中介的骚扰。 卞先生说，最近他的很多朋友都接到了二手房中介机构的电话轰炸。
由于担心新一轮楼市调控导致房产销售困难，部分投资者开始低于市场价出售房产； 而一些嗅觉敏锐的地产商则开始以较低的价格开盘，尽快出货。 据深圳当地媒体报道，自3月份以来，深圳二手房市场部分业主已将挂牌价格调整了5%至10%。 深圳后海一套豪宅甚至降价200万元出售。 这些新迹象引发深圳楼市热议。
深圳楼市降温是暂时盘整还是拐点？ 上海楼市会“完美”复制深圳楼市吗？
发现：经纪公司转向目标房屋卖家
浦东新区张杨路附近的广发证券营业部近日将办公室搬至附近房屋交易中心门口。 短短半年时间，证券营业部和房屋交易中心就完成了转型。 销售部客户经理肖江表示，他们计划向已售房的高净值人群推广固定收益产品。
“二手房市场是典型的对手方交易，任何购买的背后都是销售。” 广发证券分析师指出，虽然现在改善型住房占很大比例，但往往一个公民既是卖家又是买家。 但它们都是交织在一起的。 深究起来，卖出的动力来自于高端地产，而买入的动力则是底部的刚性需求。
克而瑞研究中心分析师陈凯超认为，上海的整体驱动力已经从刚性需求转向改善型、中高端、豪华物业。 未来趋势是刚性需求萎缩，改善型、中高端、豪宅成交量继续增加。 同时，高端需求的增长很大程度上取决于低端需求的吸纳能力。 目前，上海四类需求驱动力已达到新的平衡。 据此预测，房价的快速上涨还将持续一段时间。
上海楼市火爆仍在继续，但也有人选择反其道而行之。 “你会选择5100点楼市买房？还是选择2900点入股市？” 近日，上海某公募基金就用这样的促销语言吸引客户购买股票基金。
购房故事：“富人在卖房子，而你在买房子”
中老年人：不借“国家的钱”真可惜
家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。 年前，她花光了自己和家人多年来的积蓄，在河对岸的杨浦区买下了家里的第二套房子。 现在，看到房价一天天上涨，刘女士觉得自己的举动是正确的。
去年11月，刘女士看到房价开始上涨，就和家人商量再买一套房子。 当时，她的丈夫并不同意。 刘女士的丈夫担心他们的还款压力。
刘女士说，促使她买房的原因之一是货币持续贬值上海二手钢材交易市场，她觉得存银行不太划算。 直接让她做出决定的是新的住房贷款政策。 今年2月，中国人民银行再次下调个人住房贷款首付比例，由过去的30%降至首次购房20%，二次购房30%。 “如果是亲戚朋友的钱，我肯定不敢借，因为不知道他们什么时候会需要。但有国家的钱，这个时候不借就可惜了。”
刘女士为北青报记者算了一笔账：她买的房子每月还贷额在1万元左右，出租房子的租金在3000元左右。 再加上夫妻俩的公积金，每个月只需要多缴纳4000元左右。 “如果房子涨得很多，过几年我们就可以卖掉。如果涨不上去，我们可以在儿子结婚时把它留给他作为婚房。到时候我们就该退休了，我们的房子也可以卖掉。”儿子可以接管其余的抵押贷款。”
北青报记者了解到，本轮楼市增长中，像刘女士这样的中老年人占据了很大比例。 在上海各区县的住房交易中心，北青报记者目测，中老年人占到了近三分之一的人口。 一些住房交易中心甚至为中老年人设立了专门窗口。
自住买家：在市场火爆中放弃创业买房的上海年轻人
小明是上海人。 他已经有房子了，并没有买房的打算。 他原本打算注册一家企业来做生意，但现在却动摇了。 他的家人劝他再买一套房子。 “去年年底以来，上海的房价稳步上涨，亲戚、同事、朋友都来劝他，如果不买，他就买不起了。”
在劝说小明放弃创业、买房而不去创业的过程中，亲友反复举了两个例子。 其中之一就是有媒体报道“上市公司40%的利润买不起北上深的房子”。 这个金额还不如北京、上海、深圳的豪宅价格。 另一个例子是万科董事会秘书谭华杰的言论“北京和上海的房价将赶上纽约”。
经不住周围的各种劝说，小明决定买房。 投资者的引导作用让小明这样的自住买家感到恐慌。 “他们害怕了，就扑通扑通地冲了上去。”
上海链家研究部数据显示，本轮房价上涨中，自住型购房者占据主导地位，改善型需求释放尤为突出。 过去刚性需求买家和改善型买家各占一半，但今年这一比例已达到40-60%，在上海中心城区甚至达到30%-70%，其中后者占多数。 由于改善型购房者更换时首先考虑的是二手房，因此二手房交易量大幅增加。
富人：江浙富人“出货”
新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域。 区内拥有华润新江湾九里、九龙仓西苑等一大批高端豪宅项目。 当地开发商和房产中介声称，这里将是上海未来的“富人区”，房价将赶上“陆家嘴”。 北青报记者注意到，这里的平均房价已经超过6万元，一定程度上接近陆家嘴金融中心。 但事实上，这里的商业和配套设施与陆家嘴确实相差甚远。
北青报记者发现，该地区大部分小区夜间照明率较低。 一些长年被占用的小区亮灯率不足20%。 亮灯率在一定程度上是空置率的佐证，使其成为一座“沉睡的城市”。 的符号.
对于开灯率低的问题，银高东路地铁附近的链家房产经纪人透露了真相：这里的一套房子动不动就要上千万元。 仅上海本地人还没有这么大的购买力。 买房的人大部分来自江浙地区。 富人多年前就已经制定了他们的计划，并且经常一次购买多套单位。 对于上海楼市的限购，该中介表示，对于有钱人来说并不难，规避限购的方法也有很多。
上述中介人士表示，现在上海的中产阶级是恐慌性买房的主力军，但当年买房的富人却趁着这波市况抛售。 随后，该经纪人向北青报记者打开了一本记有大量待售房产的笔记本。 “这些都是我们最近受委托出售的高端房产。”
中信证券分析师表示，目前楼市尤其是二手房的放量，与去年上半年的股市非常相似，当时沪深A股放量放量，这是一场多空之间的激烈战斗。 炒作过后，往往除了鸡毛之外什么也没有。 对于楼市来说，如果你不仅仅是需求者，而是投资者，最可悲的是“有钱人在卖房，你却在买房”。
财经焦点：上海常住人口减少背后的楼市购买力变化
上海中原地产研究咨询部经理陆文曦认为，上半年上海楼市的火爆走势应该会持续，但下半年却存在隐忧。 上海今年调控楼市的政策基调是从严从紧。 在不排除房价出现失控迹象后，上海也跟进了一些打压政策。 不过，除了调控之外，影响上海未来房价的因素可能还有一个——所谓的“刚性需求”。 在众多楼市分析人士中，谈“急需的人”已经成为一种现象。 “急需的人”是楼市发展的第一动力。 然而，上海近期发布的文件显示，一线城市“刚性需求”背后最重要的人口却呈现减少趋势。
近日，上海市发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年末，全市常住总人口2415.27万人。 其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%；流动常住人口981.65万人，同比下降1.5%。 与2014年的996.42万人相比，2015年上海的外籍常住人口减少了近15万人。有专家指出，这是改革开放近40年来上海常住人口首次下降。
过去40年的城市化进程，带来了中国房地产业的辉煌发展。 尤其是一线城市，享受到了人口净流入的“红利”。 常住人口减少是否意味着刚性需求减弱？ 未来的房子会卖给谁？
上海社科院经济研究所所长左学金表示，去年上海人口负增长有两个因素：“人口与政策”——首先，全国流动人口总数去年下降今年以来，农村劳动力转移到城镇的数量也大幅下降。 ，这会影响进入一线城市的劳动力数量； 其次，党的十八届三中全会明确要求严格控制特大城市人口规模，上海采取了整顿外来居民居住区、清理违章建筑、关闭企业等措施。造成污染。 这些也推动了低端移民人口离开上海。
根据房地产行业的特点，城市出现人员净流出，始终是房地产去库存压力较大、房价持续下跌的地方。 例如，在东北和中西部的许多城市，由于常年人口净流出，房价开始大幅下跌。 那么，为什么上海楼市却呈现出相反的特征呢？ 对此，有分析认为，上海低端产业退出与高端产业进入同步，高端人才进入带动购房需求。
上海并不是唯一的例外。 当前，一线城市人口增长过快，已经接近或部分超过资源环境的极限。 无论是行政管理还是个人选择，未来一线城市流动人口增速将会放缓。 例如，北京近年来应对“城市病”，搬迁了一些低端产业，导致常住人口增长放缓。 统计显示，“十二五”期间，北京常住人口增速从2011年的57.4万人下降到2015年的18.9万人，增速从2.9%下降到0.9%。 从增量比例来看，北京每增加100名常住人口，外籍常住人口从66人增加到21人。
各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳定。 人口因素一直是房地产市场发展的推动力，一线城市也不例外。 上海常住人口40年来首次进入负增长，为一线楼市敲响警钟。
金融观察反面教材：钢城房地产热潮后的不良资产
陈婷律师已驻上海松江区泗泾镇半年多。 他的日常工作是帮助一家资产管理公司处置不良资产上海二手钢材交易市场，其中大部分是抵押贷款的房屋。
泗泾镇的主导产业是松江钢铁城，曾是华东地区最大的钢材现货交易市场。 几年前，钢城生意兴隆的时候，钢城的商户纷纷购买附近小区的房子，房价不断上涨。 附近小区的房价迅速从8000元左右涨到2万元。 陈婷说，当时这些商人买房时使用了高杠杆。 除了一些民间贷款，包括通过联名担保向银行贷款，还有不少商人买了几套房子。
然而好景不长，钢贸行业的寒冬很快到来。 钢城开始变得非常冷清，几乎没有生意。 部分商家开始断供，部分钢贸商甚至选择出逃。 他们抵押给银行和资产管理公司的房子变成了不良资产。
如今，上海楼市的火爆对这里影响不大。 陈挺说，过去六个月他观察到，上海其他地方的房子都在上涨，但这里不仅房价不涨，很多房子根本卖不出去。 特别是一些抵押房屋目前只能通过司法拍卖的方式来处理，但这个过程比较缓慢。 陈婷指着钢城附近的一排房子告诉北青报记者，“这个区域的房子上市的时候，要抢账号，靠人脉才能买，现在是不可能将它们作为不良资产出售。”
陈婷表示，泗泾的一些房地产项目是上海楼市的反面例子。 当经济形势好转时，房地产是助推器。 当经济形势不好的时候，房地产就像一面镜子，暴露出各种不良交易、人们的疯狂、监管的缺失。
