经济观察报记者田国宝7月1日就与蓝光发展（.SH）的票据纠纷案向成都中院提起诉讼。
公开资料显示，天津大邦为蓝光重庆区域地产项目提供钢材采购、配送、金融等供应链服务，合作金额达“数亿元”。除重庆外，双方还在广东、广西、四川等地区的房地产项目上有合作关系。
今年以来，有关蓝光发展存在流动性风险的传闻不绝于耳。特别是二季度以来，上市公司股权被强制处置、多家子公司股权被冻结、法院因欠款强制执行、各类贷款、票据纠纷增多。有时它会上法庭。
2021年和2022年是蓝光还债的高峰期。一季报显示，截至3月底，蓝光有息负债790亿元，其中一年内到期338亿元。另外，根据蓝光4月27日电话会议显示，2021年需要偿还的非标融资在120元左右。
如何偿还这些债务，尤其是7月份到期需要回售的27亿元信用债，成为蓝光发展不得不面对的难题。
标普评级报告认为，由于银行对公司从项目层面提取现金越来越谨慎，蓝光发展无法从项目层面提取资金偿还债务，项目出售也没有任何进展，这对其债务偿还构成风险。逐渐上升。
在宏观经济政策复杂多变的背景下，房地产企业往往会出现瞬间波动。 2020年，蓝光发展在全国拿下项目60个，土地成交额近530亿元。虽然同期销售额有所下降，但仍然突破千亿。
2021年，蓝光风险系数骤增，相继被穆迪、Price 等评级机构下调评级。
危机
它是蓝光旗下从事供应链融资的实体之一。今年5月以来，该公司因销售合同纠纷和民事纠纷被置于被告席。此外，Blu-ray 还有 5 项账单和贷款纠纷已于 7 月在法庭上开庭。
因账单和贷款纠纷而向法院提起诉讼的类似案件还有很多。 6月29日，华夏银行诉蓝光发展及其控股子公司武汉新鸿森置业、武汉绿源建设执行案在武汉市中级人民法院立案。 。
同样是在武汉，5月25日，交银国际信托向武汉市中级人民法院申请强制执行蓝光发展及其子公司成都金堂蓝光和君置业、成都金城冠岭投资、武汉名仁置业2.36亿元人民币。
6月17日，广东金国投资发展向佛山市中级人民法院申请强制执行蓝光发展及其子公司蓝光和君、深圳蓝光和君4825.72万元。 6月23日，郑州市中级人民法院立案4起案件，分别对蓝光发展及其子公司判处1.5亿元、5.1亿元、4.1亿元、8.3亿元。
截至6月底，蓝光发展共发生执法案件6起，涉案金额21.8亿元。对于蓝光在漩涡中的发展来说，这只是冰山一角。
6月以来，蓝光发展旗下共有16家公司股权被法院冻结。其中，平安地产及其关联公司已申请冻结股权金额超过17亿元。
据不完全统计，截至6月底，蓝光发展及其子公司已被冻结股权22次，涉及股权金额41亿元。
一位房地产企业人士告诉经济观察报，作为房地产企业，项目公司的股权和资产是保证流动性的基础。这些资产一旦被大规模冻结，就会导致整个集团公司流动性恶化，流动性风险加剧。“泰禾就是一个例子。”
标准普尔报告指出，蓝光发展将无法从项目层面提取现金供控股公司偿还债务；未来12个月，蓝光无法通过出售项目或其他融资渠道及时获得新的流动资金来偿还债务的风险有所增加。 “原因是银行对企业在项目层面提取现金越来越警惕，因为项目层面需要资金来完成项目和偿还建设贷款。”
对于房地产企业来说，销售收入和再融资是现金流的主要来源，也是偿还债务所需资金的主要渠道。 2021年第一季度，蓝光发展实现回款约180亿元。据蓝光内部测算，第二季度的还款情况好于第一季度。
但克而瑞数据显示，2021年上半年蓝光全面销售额为476.5亿元。与前五个月的466.5亿元相比，6月份蓝光销售额仅为10亿元。
中国指数研究院数据显示，上半年蓝光销量数据并未出现。 1-5月销售额466.5亿元，相当于克而瑞数据；同期蓝光股权销售额为291亿元人民币。也就是说，蓝光发展上半年的股权出售不会超过300亿元。
2020年蓝光发展回款为700亿元，内部预测2021年回款将超过800亿元。但从上半年预算还款情况来看，距离目标仍有较大差距。而且，流动性风险也会在一定程度上影响项目的销售和回款。
目前，大部分金融机构已暂停蓝光发展的再融资，部分金融机构甚至要求提前偿还贷款。
在这种情况下，出售资产就成为蓝光扭转危机的主要手段之一。
筹码
年报显示，截至2020年底，蓝光发展共有各类项目166个，总建筑面积2681.5万平方米，总投资2258.8亿元。其中，新开工面积975.5万平方米，本期竣工面积414.2万平方米。
2017年以来，蓝光拿地开发的力度持续不减。到2020年，土地征用金额分别为225亿元、430亿元、494亿元、529亿元；同期销售额分别为581亿元和855亿元。 、1095亿元和1009亿元。 2020年，受疫情影响，销量有所下降。
2020年，蓝光发展118个综合项目销售额710.6亿元，综合销售面积909万平方米，销售均价7817.6元/平方米。同期，结算面积367.1万平方米，结算金额350亿元，结算均价9538.5元/平方米。
财报披露信息显示，蓝光发展2020年新收购项目60个，截至年末，其土地储备建筑面积1195.6万平方米，其中股权土地储备建筑面积842.3万平方米。平方米。
如果按照2020年平均销售价格计算，蓝光股权价值约为660亿元。按2020年结转价格计算，价值可达800亿元。 2021年，蓝光发展放缓拿地力度，上半年权益拿地金额仅为13亿元。
据上交所问询函回复显示，截至2020年末，蓝光发展竣工存货余额为206.9亿元。加上这部分货值，其待售余额约为1000亿。扣除上半年的商品销售价值，下半年的可销售价值约为700亿元。
去年年底以来，蓝光陆续出售了迪康药业、蓝光嘉宝等非核心资产。第二季度，向万科出售了长三角地区的五个项目。据传，万科也在洽谈重庆等地的项目，但尚未得到双方证实。
6月以来，蓝光还向其他机构小规模出售项目股权。 6月21日，台州蓝光永净湾股权发生变更。蓝光出售了该项目40%的股权，并另外出售了10.01股权。
6月11日，蓝光将其11.55%股权间接转让给南充文德蓝光未来城；同日，蓝光将其49%股权转让给南充文德蓝光未来城。
一位房地产公司高管告诉经济观察报，他的公司曾多次就收购蓝光项目进行谈判，但均以失败告终。 “他们的老板对这个项目的期望比较高，谈了五六次都没有成功。”在4月27日的电话会议上，蓝光管理层反复强调不会出售资产。
截至7月1日，蓝光尚未公布2021年上半年销售额。克而瑞数据显示，6月销售额仅为10亿元，远低于前五个月平均销售额，也低于其他月度销售额房地产企业50强。这也意味着蓝光利用销售收入偿还债务的风险正在增加。
再融资方面四川浙金钢材有限公司，蓝光2021年没有发行信用债，其2021年一季度银行授信额度也较2020年底有所减少。标准贷款出现逾期，再融资变得比以前更加困难，通过再融资偿还债务的难度也加大。
高杠杆
外界一直好奇为何一向相对稳健务实的蓝光发展却走到了风暴中心。
一位上市房地产公司的投资人士告诉经济观察报，他和团队原本有意收购蓝光发展旗下部分房地产项目的股权，但经过盘算后放弃了。 “虽然他们以非常便宜的价格拿到了土地，但自有资金占比太低的话，最终就很难赚钱。”
据他透露，部分蓝光项目自拿地以来，杠杆率较高。 “看了一些项目，平均自有资金比例在30%左右，融资成本较高，而且要价也很高。 ，按照我们的计算，是非常难以计算的。”
该人士并未透露具体项目，但从蓝光给上交所的复信来看，截至2020年底，其111亿元其他应付款中，有明确回报的资金成本为49.62亿元期内融资成本为12.65%，远超其平均融资成本8.2%。
49.62亿元其他应付款中，涉及平安地产旗下子公司合计21.15亿元，其中涉及杭州成亿企业管理合伙企业（有限合伙）6.87亿元，西安崇江和西安崇运科IE为1.94亿元元、3.09亿元、3.29亿元。
平安地产融资主要涉及合肥项目667万元、富阳项目5.29亿元。 6月17日，蓝光公告称，其全资子公司蓝光和君已向平安地产申请冻结5项股权，涉及金额17.4亿元。
杭州诚亿企业主要参与宁波奉化项目。 2020年7月，蓝光旗下宁波奉化蓝宇置业以11.46亿元收购奉化62亩土地。收购土地前，蓝光向中融信托借款4.95亿元四川浙金钢材有限公司，将宁波友兰置业42.33%的股权转让给中融信托。
宁波友兰置业100%控制宁波兰一置业，宁波兰一置业全资拥有宁波奉化兰屿。 2020年7月30日，宁波友兰、宁波风华兰宇分别向杭州诚亿企业借款910万元、11.46亿元，并将宁波蓝亿91%的股权抵押给后者。
由此不难看出，蓝光在宁波奉化拿地所需的11.46亿元全部来自融资。而且，在整个过程中，蓝光的融资金额已经远远超过了收购土地所需的金额。蓝光财报显示，风华项目2020年销售额为4.3亿元。
西安崇江为咸阳项目提供融资。 2020年5月，蓝光与银基合作，以5.5亿元收购咸阳西环路地块。根据双方合资比例，蓝光应承担的土地出让金为3.6亿元。当月，蓝光向西安崇江借款3亿元。
西安重运主要参与西安翠景泰项目。 2020年9月8日，蓝光以4.4亿元收购该项目20%股权。 9月26日，向西安重运借款3.08亿元。
福建瑞闽投资主要涉及福州晋安区的项目。 2020年1月9日，蓝光旗下福州蓝亿御置业以18.29亿元收购福州市晋安区一幅地块。 4月27日，福州蓝衣御以18.29亿元收购福建省晋安区一幅地块。瑞民投资借款3.29亿元。除福建瑞民投资外，福州蓝衣鱼还获得了青岛中诚、嘉兴中利两家机构的融资。
在今年4月27日的投资者会议上，对于2021年到期的120亿元非标负债，蓝光管理层表示，这部分融资主要用于收购土地之前的并购。 DM数据显示，2020年获得的蓝光权益金额为394亿元。
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