当前主要大城市的土地市场出现过热现象，地价涨幅历史空前。当前主要大城市的住房市场也出现过热现象，房价涨幅历史空前。更加可怕的是，市场弥漫着狂热的、具有高度传染性的不理性情绪。由此蕴含的系统性金融风险巨大，蕴含的宏观经济风险也巨大。短期内房地产市场出现狂飙的原因，一是长期的流动性泛滥与经济突然下行结合激发了资产荒；二是房地产具有金融放大功能。房地产的金融属性使得房价上涨时更容易获得高杠杆支持，进而产生自我增强的滚雪球效应。房地产并非货币蓄水池，它会通过信用预支未来收入来创造货币，并且会进一步加剧流动性泛滥以及资产荒的情况。近期房地产金融存在过度创新的现象，这种创新对地价和房价起到了进一步推波助澜的作用。在房地产去库存成为国家战略且市场普遍认定政府对房地产市场存在隐性担保的背景当中，新型金融创新产品极大地放大了对房地产的投资需求，同时也为这种投资需求的实现给予了资金保障。另外，房地产市场存在市场失灵的情况，并且房企公司治理中的道德风险放大了房企疯狂拿地的赌性。要应对当前大城市房地产市场的异动，就需要从多个方面进行治理，做到标本兼治。要淡化房地产去库存的相关提法，并且停止在任何一个地方进行楼市救市行动。同时，需要建立房价控制目标的考核制度，以此来促使地方政府构建出适合本地情况的房地产市场治理政策体系。此外，对于房地产金融创新要持慎重态度，做到有放有压。
当前土地市场与房地产市场现状概述
近期大城市的土地市场出现了巨大的波澜。地价的涨幅达到了前所未有的程度。对热点市场的土地争夺进入了白热化的状态。8 月份，上海静安中兴社区地块，福建房企融信在 19 家竞标房企中经过 452 轮激烈争夺将其抢得。总价为 110 亿，楼面价每平米 11 万元。若扣除房企自持部分，实际楼面价折合一平米 12 - 13 万元，溢价率达到 139%。周边房价中，顶级豪宅最多每平米 11 万，此地块已比周边房价高出 10 - 20%。如果房企要在这个项目盈利，那么未来的售价至少要达到 15 至 16 万元。这就相当于在豪赌静安中兴社区，而实际上它以前属于闸北不夜城板块，该板块目前一平米的房价已经是 10 万元，并且在未来 3 年内还要大幅上涨 50%至 60%以上。
融信这家拿下静安中兴地王的公司，实际上是一家规模较小的房企。今年以来，它拿地已经花费了 345 亿。而这家公司去年全年的营业收入仅为 72 亿。那么这些钱究竟是从哪里来的呢？可以发现这是另一个莆田系。融信老板的二哥是正荣老板，正荣是位列第 27 位的房企。融信老板的大哥是福建欧系投资集团总裁。三兄弟都来自莆田。莆田系或者所谓的新闽系，这一派新崛起的房企具有共同特点，即“四高”，包括高负债、高扩张、高周转、高风险。这些房企的融资来源广泛，资金量大，手段繁多，路子野。并且它们紧密抱团，相互呼应，相互抬轿子。
现在在房地产市场中，地价要比房价高，面粉的价格比面包还贵，在近一年的时间里大家对此已经习以为常了。在中国房地产市场的历史上，地价单价排在前二十几名的全部是在近一年半内爆发出来的。以几百亿元的总价去拿地的这种情况也很常见，经常能看到。华侨城今年以来仅购置了三块地，就耗费了 386 亿。央企信达比融信和华侨城更为凶猛，今年以来拿下三块地，花费 215 亿。其拿地溢价率最高，拿地价格最贵，平均每平方米单价为 2.6 万元，是所有房企中最贵的。此外，还有许多其他房企也在疯狂拿地，不计成本。
房企正在进行豪赌。市场如今坚信房企不会进行亏本的交易，并且认为房企更加聪明且更能预知未来，市场正依照房企的策略而行动。倘若不能及时破除这种印象，即便政府想要拉动市场走势也难以做到，那将会是非常危险的情况。
再看住房市场，市场气氛极为狂热且失去理性。市场人士和居民几乎都认定大城市房价必定只涨不跌，从而掀起恐慌性购买浪潮，抢房现象以及“日光盘”现象频繁出现。这种盲目跟风且无视自身风险承受能力的市场情绪大范围蔓延传染，本身就极具危险性。不少大城市的居民，为了规避限购政策，竟然采取排队离婚然后再结婚的行为。这使得民政局不得不实行限号离婚的措施。这种情况荒诞至极，用言语都难以充分形容市场所产生的恐慌。
当前房地产市场异动的风险评估
如果说从长期来看，中国大城市的房价能够持续稳健上涨，大家或许还能够认同。然而，深圳的房价在 2014 年之后，上海的房价在 2015 年之后，北京的房价在 2016 年之后，其近期的增长斜率都非常陡峭。我们可以看到，这些城市的房价增长率在特定时间之后突然上升，并且超过了历史上的所有时期。深圳的房价在 2 年内翻了一倍多，上海的房价在一年多内增长了 50%-80%，这种涨幅即便在这些城市的历史上也是空前的。二线城市如合肥、南京、厦门、杭州等地，也都出现了暴涨，且都是前所未有的暴涨。有一种说法认为，不要只看这半年或一年涨得很多，即便将时间平滑到三四年，似乎涨幅也没那么大了。然而，即便平滑到三四年，其增长率依然是非常惊人的。而且从另一个角度讲，房价突然大幅上涨，意味着未来三四年或者更久的时间里，增长空间都被提前预支了。资产价格一旦提升上去，就无法停止，不能处于等待和保持静止的状态，如果没有继续增长的余地，资金必然会选择套现离开。
地价与房价在上升，然而宏观经济仍在持续走低。倘若宏观经济到达底部，房地产市场开始大幅上涨，或许还比较容易明白；但在宏观经济尚未触底之时，房地产市场出现暴涨，其风险就会更大。现在银行贷款并非都进入到实体经济。7 月份银行贷款全部流向居民部门，即按揭贷款，实体经济方面的贷款为零。房地产泡沫化对实体经济有着很强的挤出作用。有人觉得房地产有很强的拉动效应，然而地价和房价都在暴涨，房地产投资却并未有多少增加，今年 1 至 8 月份房地产投资增速仅为 5%，并未产生实质性的产业拉动效应。
本轮房价出现暴涨的情况，主要是由二手房带动房价上涨所引发的。这仅仅是一场财富再分配的游戏，并未带动财富的增长。所以假设经济复苏即将到来。然而，地价和房价在经济复苏之前就提前大幅上涨。这一方面很可能极大地抑制了经济复苏的可能性，因为房地产把信贷的资源都吸收了，实体经济难以复苏。另一方面，即使经济复苏了，也会显得十分无力，很难恰好达到房地产投资炒作所预期的效果。如果没有意外的好消息，那么通过投机炒作出来的房价就会处于非常危险的状态。经济复苏后，房价有可能会掉头往下。在那个时候，投机资金会选择高位套现，然后出逃到股市、汇市或其他资产池中。因此，当下高价去接手楼市的人和企业面临着非常高的风险。
期待房价上涨之后还能通过政策让房价软着陆以消化房价泡沫，这是很不现实的。房价要么继续上涨，要么暴跌收场。随着经济新常态以及经济增速的下调，房价继续上涨的可能性已经变得很小，而暴跌收场的可能性则越来越大。这种风险越来越高
当前房地产市场异动的原因分析
对于当前的房地产市场，有众多专家阐述了诸多长期基本面的因素。我希望首先回归到短期现象。长期因素呈现出相对平稳的状态，很难对短期内的市场异常变动做出解释。关键之处有以下几点：
全球经济下行以及股市低迷的情况，使得资产荒的状况更为严重。大量资金在短期内密集地流入楼市，凭借房价的金融自我放大机制，引发了房价的自我滚雪球现象。大家都提及了流动性泛滥这一长期性现象，然而在短期内，地价和房价是如何急剧增长的呢？其中一个重要原因在于，不仅中国经济处于下行态势，全球经济也在下行，这导致中国的富裕资金没有了一个出口。去年的股灾进一步加剧了资产荒的程度。大家要注意合肥二手钢材市场在哪里，这一轮房价开始上涨是什么时候呢？是去年 8 月份。实际上，去年 3 月份政府就已经开始刺激楼市了，并且采取了很多刺激措施，然而在当时，楼市并没有上涨。去年 8 月份楼市开始兴起。此前在去年 6 月份就已经发生了股灾，然而在 6 月份时，很多人的心还未死去，他们认为仍有牛市。直到去年 8 月份，人们的心才彻底死了，随后便纷纷掉头疯狂涌入楼市，并且还带来了大量从股市套现获利的资金。所以股灾成为了一个引发后续情况的导火索。一旦有大量资金在短期内密集进入一个资产市场，之后就很容易产生羊群效应，形成一种自我增强的效应。房地产的金融属性极为坚韧，房价下跌时购买的人就越少，而房价上涨时购买的人就越多。并且，房价上涨时越容易获得贷款，也越容易加杠杆。凭借房价的金融自我放大机制，最终形成了滚雪球般的效应。倘若市场预期没有被扭转，且没有新的消息出现，它就会持续不断地放大，一直放大到有一天再也无法承受，那一天才可能出现逆转崩盘的情况。
第二，房地产自身具备创造货币以及充当信用发动机的能力，同时具有金融放大的功能。在市场上有这样一句话流传，即政府长期进行货币超发的行为，从而导致了流动性过剩的情况出现。而房地产就像是一个货币蓄水池，因为高房价能够避免普通日用品出现通胀爆发的情况，所以政府是愿意看到这种情况的，或者至少是不反对房价高涨的。这个推理存在一个忽视的点，即房地产自身无法让货币沉淀。购买房地产所消耗的储蓄货币，在卖方那里会很快进入货币流通领域。尤其是当二手房交易在大城市住房销售中开始占据主导地位的时候。更为重要的是，在金融领域中，所谓的货币通常指的是 M2，M2 的绝大部分是存款，而存款主要是由贷款转化而来，并且房地产贷款正在成为贷款的最主要增量部分。房价上涨带来了按揭贷款需求的增加，这是把购房人未来的收入提前预支，也是对未来信用的释放。今年 1 至 8 月，金融机构人民币贷款累计新增 8.94 万亿元，其中 4.08 万亿元来自住户部门，而主要部分就是居民住房按揭贷款（约 3.6 万亿元）。居民住房按揭贷款急剧增加，是当前吹大楼市泡沫的最直接的弹药库。房价越是高涨，房企就越容易拿到贷款，购房者也越容易拿到贷款。巨量房地产贷款的产生，会刺激货币继续增发，会刺激流动性加快泛滥，会刺激信用加速扩张，这进一步推高了资产荒，进而又加速推高了房价。
第三，房价和地价出现飙升的情况，与新一轮的房地产金融创新有着紧密的联系。大家都留意到，在今年 7 月份，所有的贷款都流入了居民部门，实际上也就是基本上都是按揭贷款。因为楼市的状况良好，存在大量的预售款，房地产企业的融资依靠的是老百姓的钱，像按揭贷款、预付款等，所以资金是很充足的。即便现在政府将房地产开发贷款全部进行了管控，也没有作用，因为老百姓会给他们提供资金。房企能够从信托途径拿到钱，也可以通过发行公司债来获取资金，还能通过增股以及进行资产证券化（ABS）等方式获得资金，方式多种多样。以公司债作为例子，近些年来，房地产业公司债券的发行规模呈现出迅猛增长的态势。在 2015 年，房地产业总共发行了 4122 亿元的公司债券，其所占公司债的比重为 18.94%。而在今年的 1 月至 7 月期间，其发行量达到了 5070 亿元，超过了去年的全年发行量，并且其所占公司债的比重为 27.99%。开发商、中介与银行联合起来，在需求方面，借助首付贷等金融产品，借钱给购房人让其低首付甚至无首付地购买房子，这种情况已经相当普遍。如今房地产开发与消费的渠道多样且新颖又隐蔽，政府仅依靠传统的信贷紧缩对策来应对新的局面是很困难的。但必须明确，当前国内很多金融创新，尤其是在房地产领域的金融创新，主要集中在债权融资方面。债权融资的特点对信息不敏感，只要有人去做，他认为反正自己有低风险的抵押品，自己是债权人很安全，所以就会很胆大。这样一来，资本市场的流动性就很容易活跃起来。然而在债权融资主导的金融体系中，金融风险很容易悄然累计起来，也更易出现大的系统性金融危机。现在信托融资、夹层基金等都属于债权融资。在房价处于上涨阶段的时候，风险不会显露出来。然而，一旦房价的走向出现反转，就会引发如同雪崩般的金融灾难。
第四，政府的一些政策给市场带来了错误的预期。房企之所以如此胆大冒险，银行和购房者之所以也这般胆大冒险，主要就是在赌政府一定会出手拯救房地产市场。市场已经坚定地认为，中国的房地产存在泡沫，然而这种泡沫是具有刚性的，难以被戳破，这是因为有政府在背后进行托底。房地产去库存原本应是房企自身的事务。房企应当为自身的投资失误承担责任。服从供需机制而自然降价，市场就会得以出清。然而，在去年年底的经济工作会议上，去库存被高调提出，并被视为国家经济战略的事情。这使得房企的决策可以不受惩罚，从而产生了严重的道德风险。房企、银行、信托以及买房人，如今都怀有这样一种预期：政府能够不对大企业进行救助，然而一定会救助房地产，房地产相较于这些大工厂更为重要，尤其是大城市的房地产。倘若一个大城市的楼市出现下跌，将会具有极强的传染性，随后便会引发连锁反应，税收、财政以及金融体系，都会遭受严重的影响。现在的房企，看准了政府必定会对房地产进行刚性托底，所以就毫无顾忌、有恃无恐地去炒作地价。并且规模越大或许就越安全。因为小的开发商，政府可能会让其倒闭，而大的开发商，政府一定会去救助。为房企提供融资的金融机构以及疯狂抢购房屋的购房人，也都有着这样的想法。
第五，房地产市场存在市场失灵的情况，其中尤其因信息不对称导致的市场失灵，以及公司高管道德风险引发的市场失灵，很容易使资产价格泡沫被放大。在房地产领域存在一个很大的问题，那就是大家都不清楚房价究竟应该是多少价格，不像石油、钢材、粮食等一些标准化的产品，房地产没有一个固定的标准价格。开发商高价拿下一块地，这样一来，所有存量土地的地价会马上上升，同时所有存量房的价格也会随之上涨。边际能够带动存量，以较小的投入获得较大的收益。市场参与者盲目地相信，开发商在信息方面具有最大的优势，并且有最大的动力去使信息精准化。房企会利用市场给人的这种印象来诱导市场的走向，相互之间进行合谋炒作，进行一次赌博，即便牺牲一块地的投入，只要能够炒高其他项目的售价，也能赚到钱。房企内部的高管存在强烈的道德风险。他们会赌博一把，倘若赚了，那就是自己的业绩；倘若亏了，就由公司和股东来承担。这种行为进一步放大了赌博性。此外，金融机构评判房企的安全性和信用能力时，主要看的是其资产规模和销售额。上海证券交易所 9 月 6 日发布了《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》（债券部函[2016]629 号）。此方案主要强调以房企的规模来评价其信用风险。这样一来，房企就有了强烈的动力，即便在短期内会亏本拿地，也会想要加速扩张自己，同时挤出竞争对手。
当前房地产市场的政府应对政策
政府需立即发声，密切关注地价房价的暴涨情况。要明确表明态度，反对房地产市场的过度炒作，提示市场存在的风险，警告市场泡沫正在迅速积聚。政府不能保持沉默，若沉默会让市场认为政府暗自高兴，乐见房价和地价暴涨，从而更加肆无忌惮地疯狂炒作，到最后局面将难以收拾。政府发声的目标要清晰，即引导市场预期发生改变，冷却市场情绪。言辞需坚定且具有可信度，树立起权威，这样才会有意义。不然的话，市场就会进行反向操作，政府越是呼喊房价越是上涨。在这方面，政府需要立即停止“房地产去库存”的这种说法。三四线城市的房地产库存依旧处于较高水平，然而政府要下定决心，停止所有楼市救市的行为，对任何一个城市的楼市都不进行救助，只有这样才能树立起权威和政策的可信度。
其次，要发布充足且权威的市场信息。需将土地与住房的中长期供给基本面信息予以公开和透明化，以此消除房企以及中介等在市场信息方面的垄断优势。应尽快构建一个权威的房地产信息发布平台，并且定期举办公开直播的市场分析恳谈会。
第三，要明确地方政府在房地产市场控制方面的考核目标。对于如何具体调控房地产市场，像实行限购、限贷、加税，增加土地供应，加快工业土地转换，把过剩商办房屋空置转换为住宅等这些措施，都有可能被纳入考虑范畴，但这些措施并非适合所有的城市。因为中国的房地产市场规模很大，情况极为复杂，各地之间的差异也非常大，很难凭借一个统一的政策来对整个市场进行治理。中央政府应明确一个考核指标体系，然后让各地政府自行制定政策，让地方政府自行进行设计和实施，而中央政府只需在年底考核房地产政策目标是否完成。在当前这个特殊环境下，房地产市场调控目标应突出以房价增长率为考核目标体系的中心，例如当年房价增长率不能超过当地人均收入增长率的 1.5 倍。地方政府会表示，信贷、税收以及土地指标等都不归地方政府掌控。他们称在房地产市场调控方面，自身有心却无力，这就需要中央政府制定出一整套方案。其中，要将房产税是否开征以及如何开征等事宜交给地方。在土地供应机制方面，也需给地方政府解除束缚，给予其更多的自由空间。在银行贷款方面，中央需承担更大责任；在信贷方面，中央需承担更大责任；在交易环节税收政策方面，中央需承担更大责任。同时，各地也应建立自己的房地产金融风险防范机制。
第四，要慎重推进金融创新合肥二手钢材市场在哪里，做到有保有压。如今融资创新的态势非常迅猛，在这种情况下，需要出台一些新的对策和新的思路。仅仅提高按揭首付，虽然可能会对刚需造成一定的误伤，但这或许还远远不够，需要采取多种措施、进行综合治理。房地产信托基金（REITS），笔者建议可以继续推进，因其属于股权融资创新，能够有效分散风险。然而，对于债权融资创新，像按揭贷款证券化等，要保持高度警惕，在必要时应暂缓推进。特别要对中国银行间市场交易商协会 9 月 23 日新推出的信用违约互换（CDS）谨慎使用，不能让其大量进入房地产信贷融资市场。当前市场信用风险处于较高水平。国内的保险机构和担保公司在风控以及偿付能力方面还不够成熟。法律制度以及信用风险计量等配套机制也尚不健全。所以，快速推出中国版 CDS 的基础不够牢固。CDS 会给市场投资者带来一种误导，让他们误以为能够避免甚至消除几乎所有的风险和损失。但实际上，CDS 只是将市场的风险进行转移，甚至会使风险呈指数式放大。美国次贷危机中 CDS 起到了推波助澜的作用，它是重要的罪魁祸首之一，我们绝不能忘记这个教训。
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