在武汉，从来没有一个区域像青山这样色彩斑斓、以色彩为主，这片色彩斑斓的青山，也是武汉变化最大、未来不确定因素最多的地方。
1. 红钢城
惯例上，我们把武汉长江二桥到徐东大街到梨园一带以及杨园等这条主干道附近的区域称为徐东-岳家嘴区域。其实我在微博上多次提到过这个区域（大家可以在微博首页搜索关键词“徐东”）。说多了也是废话。类似二七滨江等汉口核心区域，其价值不会因为微信公众号编辑们的口水而改变。徐东、汉口核心等区域的价值，没必要找理由，你只要承认就行了。然而，我们很多自媒体编辑，为了达到“醒悟”、“深意”和“角度新颖”的效果，抛弃最基本的规则和最基本的客观事实，大肆发挥自己的观点，评论武汉租房中价格最高的地方，甚至提出一些怪论，认为这些地方会逐渐没落，令人难以置信。
旭东的价值
这里最基本的错误，是用和三四线城市发展一样的陈旧思维去看待城市发展。今天的大城市，特别是传统城市，各个行业之间不是非此即彼，不是零和博弈，不像小城市，一个商业中心火了，另一个就没了。传统大城市还在扩张，每年增加人口、增加投资，是渐进式博弈，一个行业的发展不会拉低另一个行业，你发展，跟其他行业的发展是没有关系的。但是很多人的思维还停留在陈旧阶段，以为一个地方变好，另一个地方就会变坏，其实两个都在发展，只是速度不一样。
过了二七长江大桥、二环路就到了青山，这是我们习惯的分界线，但不是绝对的，你也可以把阳原的一部分叫青山，这个我前面也说过了。买房最烦的就是规划狗，说青山他们就给你画个圈圈，只有这个地方才能叫青山，他们根本就不懂买房街区的概念。在买房街区的概念里，街区其实是模糊的、近似的、互相融合的。很多规划狗就不懂这个道理，他们会喜欢把青山在哪里、旭东在哪里描述得毫米级的精确，然后告诉你旭东在街以南，价值无限，街以北一文不值，因为这是规划狗的思维，不是买房的思维。
青山红钢
二七长江大桥和二环路之后的区域，通常被称为青山街区。一是这里靠近三环，紧邻江河。街道笔直横行附近旧钢材市场位置在哪里，形成小小的长方形。瓷砖是红色的，楼层不高，像是一个很久以前废弃的工厂。这就是青山的象征——红色钢城。
红岗城原本是武钢职工的宿舍。很多人以为，当沙湖周围还是一片农田的时候，青山肯定是荒芜的，更何况是。其实，武钢成立于1955年，武钢厂址在青山的建设早在当年10月就已开工。可以说，红岗城的崛起可能早于武汉市的发展。在武钢厂址周围，主要是现在的三环路以内，建起了大量的武钢职工宿舍，这里有武汉最早的便利店和超市，有武汉最早的小学、初中、高中（都还是武汉市不错的学区），有武汉最早的大型社区。不过，早些年走出红岗城，又会回到农村，直到最近二十年武汉市大发展，才逐渐发展到三环路附近，成为一个完整的城市。
可以说，青山因为武钢而兴盛，武钢是板块发展的一个重要底色。如今我们媒体航拍青山的时候，仍然可以看到大片红色的钢城，红色是青山的基因，钢蓝、铁锈色，是青山的底色，这是一个色彩斑斓的板块。
2. 大问题
武钢为武汉经济发展做出了重要贡献。当时国家搞重工业，钢厂等重要国企肯定是各个城市都引进的，类似现在的互联网巨头。当时作为武钢员工，福利待遇在武汉是数一数二的，因为单位赚钱，福利好。湖北某电视台有一档节目叫《桃花开》，是一档针对湖北中老年人的“生活服务节目”，里面就有一位退休的武钢员工，他开篇说的第一句话就让人印象深刻：
我曾经是武钢的司机，开着车接送员工上下班，现在在武汉有四套房子，全部付清了房款。
那时的武钢不但是对员工很好的企业，更是武汉真正的瑰宝，一度是武汉的纳税大户。从武钢待遇水平可以看出，十几二十年前武汉市武钢待遇最好、业绩最高的是江汉区和青山区，而青山区主要靠武钢的纳税能力。十年前，我们看着武钢巨大的烟囱，往三环外望去，问那排出来的烟对环境有没有危害（其实是经过治理的）。一位武钢的年轻朋友笑着对我说：
那不是烟雾，那是颗粒状的金子
2012年到2016年这四年，情况正在发生变化。在“去产能”、“淘汰落后产能”的口号下，钢铁行业遭受重创。四年间，武钢突然从武汉的亲生儿子变成了没有父母疼爱的养子，从纳税大户变成了落后产能。就连视烟尘为金的年轻朋友，可能也没有想到：
黄金为何一文不值？
黄金还有价值，但钢铁真的一文不值。在钢铁行业，曾经出现过这样的困境：
高炉只要开，就有损失，越开越多，产量越大，损失也就越大。
就在年轻人深刻体会到“选择比努力更重要”的时候，情况或许比公司业绩不佳沦为夕阳产业更尴尬。十年间，R把武汉发展到了三环边缘，2016年到2017年，这片曾经荒芜的地方房价从1.2涨到了2.2。金地自在城等刚需低价房居然能卖到2万多，丰富了“房价平缓”“房价低涨快”的案例。其实，我们已经没有精力去争论三环以内有没有价值，因为除非你坚持扭曲事实，坚持不相信现在看到的而相信猜测的，坚持无视上一轮明确的规则，否则我们承认，如果这样看待楼市附近旧钢材市场位置在哪里，
我们没有获胜的机会。
这时，尴尬的事情发生了，武钢从产能过剩企业变成了烫手山芋，客观上，武汉其实是想让其搬迁，为什么呢？
对城市发展的影响
三环以内，价格2万元。在这里卖地比卖钢材赚钱快多了，多多了。可惜，即便在青山，土地也到了“存量时代”。想卖地？先拆了，成本比直接填平农田、湖泊要高多了。青山因为颜色特殊，再次被色彩主导。
我的目光不自觉地向远方望去，望着那一座座大烟囱，望着那一望无际的厂区土地，不禁想象着：
如果青山的城市发展空间能拓展到三环以外就好了。（说得通俗一点：如果青山的房地产能发展到三环以外就好了。）
沿江主轴线的风水宝地
如果你打开地图，就知道为什么会有这样的想法。有位大师看了地图，发现武汉沿江风水最好的地方就在青山三环外，是标准的“玉带绕腰”，这里生财聚气，是武汉复兴的风水宝地。
次年，北湖管理委员会成立
3. 机会期
如果排除武钢，青山是个好位置，左边长江是城市主轴，右边东湖是城市绿心。正是因为武钢的影响，三环内从罗家岗到人和路一带，4S店林立，很有老工业基地的感觉。再加上去年年底很多4S店倒闭，这一带已经是没落状态了。还是那句老话：
依然不拖房价2万
我说的是成交价，二手房。其实很多人不了解青山，觉得青山就是第二个白沙洲，乱糟糟的，需要改造。其实青山的天花板比白沙洲高（这个我们已经解释过很多次了）。白沙洲还处于起步阶段，还有很多事情需要做。便宜是当时白沙洲最大的优势之一。青山就不一样了，地理位置更好。毕竟隔江相望就是汉口，毕竟武汉的高房价就在徐东对面，不远。而且东湖附近，有华侨城，是整个武昌区的高房价区。
青山有很多4S店和烟囱
但青山只是条件稍好一些，开发周期也更长一些，毕竟武钢在这里工作多年，基础生活设施和城市规划都比白沙洲要好。但其实它和白沙洲有同样的问题，那就是城市空间扩展的问题。我们反复强调三环外白沙洲要谨慎，其实就是基于城市扩展空间有限的考虑，白沙洲到红霞发展物流已经很难了，再往前发展就得到郑店，中间完全被隔开了。三环外白沙洲区域被白沙洲大市场、物流园、中小企业园等包围，价值小了很多。至于青山，一到武汉火车站就再也打不通了，看大烟囱就知道了，武钢盘踞在三环外，还怎么向外发展？
白沙洲和青山都有类似问题
事实上，2016年至2019年间情况有所好转。
CJ新城横空出世，被称为湖北的XA新区，备受关注，而且……（内容下篇再讲）。总之，当时大家可以看到，武汉的发展战略其实叫“回归中心”（两年前提到过），回归长江主轴，以长江为核心，主要沿长江向东发展，所以阳逻马上修了两条地铁（新港线也有其他原因，不过当时阳逻确实很火爆），试图一路向东，左边是CJ新城，右边是东湖新技术开发区，双核驱动，共同打造“武鄂黄黄”经济圈。光谷升格国家级新区不是失败了很多次吗？那就从头再来，从新基地发展到老基地，未来想象空间很大。
阳春湖城市副中心及高铁商务区
为了实现这个愿景，必须解决青山的问题，特别是武钢的问题。风水好，需要发展。所以青山在这个发展战略蓝图下迎来了机遇期，于是重新提出阳春湖副中心、高铁商务区，交给华侨城金茂等有诸多成功经验的城市运营商去打造。规划一流，想象力十足。那几年，青山诞生了不少本土豪门。某部门的朋友说：
今年拆迁一半在青山核心区，一半在阳逻偏远城区
这不是一个简单的城市发展规划，它曾一度步入正轨
次年，北湖管理委员会成立
4.鹅城故事
然而，2020年初情况急剧恶化。
本文的其余部分讲述了鹅城的故事。
鹅城最初有着辉煌的历史，是中国第二大临江城市。后来因为种种原因，落后了，就叫鹅县。但是老天有眼，他们有一个县长，T先生。R先生趁着全国基建热潮，接了不少工程，把鹅城变成了一个大工地。老百姓不理解，不乐意每天吃灰尘，但他们还是日复一日地干活，不管白天黑夜。鹅城当时被媒体描述为“负债率最高的城市之一”，更有报纸说鹅城明年就要破产了，R先生把鹅城逼到了破产的边缘。而T先生却发展高科技，把一个山谷弄得非常漂亮，因为漂亮，所以叫“光明谷”。 但很多人不看好他，说鹅城只会卖石头，不能做其他高级项目，T先生也不在意，一直跑项目。
十年过去了，鹅城并没有破产
反倒是鄂城从一个落后县，一跃成为全国十佳县之一，备受瞩目。道路变宽了，驿站增多了，街道也变得更漂亮了。“梁谷”也越来越美了，名扬全国。甚至喊出了“破土而出”的口号。百姓这时才意识到，自己遇上了一个大官，一个百年难得一见的好官。
由于在鄂城政绩卓著，县长R和T大人先后升迁。县长R去了甸州，T大人去了巴州。鄂城欢迎县长C，鄂城百姓有福，他也是一位能干、亲民的好县长。不仅如此，县长C和中华民国总统交情深厚，深受总统喜爱。总统有意让县长C到全国十佳县之一的鄂城去历练，有了这些经历，将来升迁的速度会快得多。
但鹅城被前任县长和律师搞得十分繁华，不利于出成绩。你搞得好，别人会说你打下了好基础，搞得不好，别人会说这么好的县城被你毁了。总统在看着我们，我们要想办法。你看，这个“光明谷”一定不能再建了，建了也不是县长丙的功劳。而且，“光明谷”申请全国山谷已经失败了好几次了。那就只有一条路了：
从头开始 开创良谷新局面
C县长上任没几天，就宣布全国以短河为轴，双向发展，重点在东部。因为东部有山城、绿城、绿城二城等几个县城，经济发展也不错，形成“峨山绿绿”城市圈。最主要的是往东走，往短河方向走，就到了良谷。未来，新良谷和老良谷就像两颗璀璨的星星，在两个核心的带动下，峨城必将腾飞。
新的段河街随即成立，沿河而建，起步区就在清河街对面。要建新的段河街，可以开发河的另外两岸，建一些观景台，挂上油灯，热闹一下。但清河街地理位置好，风水也好，是沿河往东走的必经之路，所以清河街也必须开发。说起清河街，鄂城各级县级官员都摇头，这条街本来还可以，在清河街的东北方，很久以前就有一家铁匠铺，你说铁匠铺位置大不大，这几年鄂城几任县长在开发清河街的时候，都想把这个铁匠铺搬走，但是都没有搬走。这是为什么呢？这家铁匠铺现在很碍眼，给县政府的报酬也不多。但是他们有底气，民国初年，他们为国家制造过很多铁器，做出了很大的贡献。 所以，这铁匠铺还是皇室铁匠铺，铁匠铺的老板级别很高，鄂城县长一个县长都对付不了。
丙县长得知这个情况之后，也是头疼不已，干脆先把方案上报，大手笔出手。问题以后解决，但是要把解决的可能性留给后人（要不然，丙县长就是个好县长）。丙县长在鄂城工作了2年，端河新街蒸蒸日上，然后就升职了。升职之前，丙县长为了解决铁匠铺的问题，直接让铁匠铺的老板当了县长。他心想铁匠铺现在就可以解决，他叮嘱铁匠铺的老板一定要妥善解决铁匠铺的搬迁问题，否则会影响清河街乃至鄂城以后的发展。
M县长上任不久，就成立了清河街东北管理处，协调铁匠铺的搬迁事宜，还计划在这里修一条大路和几座驿站。就在他准备大干一场之时，鄂城爆发了天花疫情。他刚当上县长，就发生了这件事。没办法，只能把铁匠铺老板M县长革职。
随后，铁匠铺变得难以搬迁，段河新街也缓慢发展起来。
突然想到一句话：每个人的命运都像蚂蚁一样，当大象踢你的时候，它自己都还不知道。
祝愿鹅城未来发展的越来越好！
5. 未来发展
青山起步价不低，之前就说了，就算没有任何利好因素，三环以内也起码要1.6万。更何况青山有好学校、好商圈、好地铁、好规划，未来的阳春湖副中心、高铁商圈都备受期待，现在越来越靠谱了，这也是地块能上2万的原因。
但和清河街一样，青山的天花板也被三环路牢牢锁住。与此同时，还有一个叫武东的区域，短时间内也无希望改变。这里的动车轨道和车辆段将青山的内三环和外三环分隔开来。到了武东，你根本感觉不到这是武汉，甚至不如一个镇。短时间内不可能改变，即使地铁打通了也不行。
所以，等青山解决了大烟囱的问题，就能够突破天花板了。
其实青山在2017-2018年也有一些不错的限价新房（我们这两年一般的政策是不买非限价新房），比如阳春湖畔，现在还有在售。再比如以前的华侨城（不是现在的），2.5开盘，二手房3万多，户型越大单价越贵，这是抢占东湖岸线。2019年以后这个板块也冒出更多笋，但整体价格在黑天鹅之后，又回到了2018年的高点，比较有代表性的楼盘有金地自在城、东湖城。
2018年金地自在城价格走势至黑天鹅
不过这个板块也充斥着典型的杀猪盘，比如一直口碑不错但销量不佳的金茂大厦，这是当时武汉的地王，品质确实过硬，但是当阳春湖卖13.8万的时候，金茂大厦卖3万，这就有点过了。
未来青山几乎是最没有想象力的板块，不是说未来发展没有想象力，高铁商务区交给金茂、华侨城去建，备受期待，肯定比联投泛海之类的靠谱。为什么说没有想象力呢？价格合适，青山现在的价值就是现在的价格，有些地产项目甚至定价过高，你说未来有多好，价格合适，没有想象空间，你建的再好，都与我无关，你买任何地产项目都赚不到钱，这是最关键的。
但更让人浮想联翩的是青山滨江，有一段时间青山滨江房价是1.9，而青山腹地房价已经到2.2左右了，我曾经推荐过一些粉丝去青山滨江买房，随着5号线的开通，青山滨江沙滩的建成，青山滨江的未来还是值得期待的。
错过了最好的机会期，幸好在三环以内，在武汉，从来没有一个区域像青山这样色彩缤纷、色彩主导。
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