致力于建设中国最具影响力的商会
8月11日，上海市浙江商会执行副会长郁敏珺，同时也是锦和商业董事长，受邀出席第四届地新引力峰会的“资产管理论坛”，并在该论坛上做主题演讲。
锦和商业董事长 郁敏珺
以下是郁敏珺以“不动产轻资产模式的创新之路”为主题的演讲：
各位同行好，很高兴能借这个机会与大家交流。锦和商业八年进行了三次 IPO，前两次被否杭州旧钢材市场在在哪，第三次成功，可说是“屡败屡战”后取得的成功。在上市进程中，见证了中国资本市场对轻资产认识的历程，以及资本市场更加开放、政策红利来临的过程。所以我们成功上市，既源于自身的坚持，也得益于政策与市场的支持，上市成功是天时地利人和的结果。
今天跟大家分享为何说我们是“创新”，实际上我不觉得我们新，原因在于所谓的新，多数情况下是对轻资产行业缺乏了解，比如在诸多股票软件平台上，我发觉锦和商业被划分到不同行业里，有房地产、商业、服务业，而我们的定位是租赁服务业，所以市场与行业，都会给锦和商业贴上各异的标签。
第一个标签是“二房东”，这让我想到周星驰电影里的场景，无非是说其没有本身专业的价值，只是在利用信息差，赚“搬砖”钱 。
第二个是“房地产企业”。我们处于这个行业，属于轻资产类型。然而，我们并未拥有资产。轻资产运营与持有资产运营，是两种不同的逻辑 。
第三个是“商管企业”。锦和商业带有“商业”二字，容易让人联想到商场或者购物中心。锦和商业目前主营的业务，无论是文创园区还是传统办公楼，均以办公为主。其业务还包括办公的商业配套和社区商业。
最后，很多人会问我跟的差别，像一类的众创空间是我们的客户，是我的主力店，众创空间负责室内的设计装修，我们负责整个项目的设计改造和运营，改造的规模和运营的业务量存在不同，我们在整个产业链上是从头到尾都做的，自2007年5月成立起，就明确了我们做的是物业“提升价值”的事情。当然，我们从事的是租赁服务杭州旧钢材市场在在哪，这属于现金流的部分，现金流得到提升，也就意味着资产价值得到了提升。
有一句话是我们在最早制定战略时就确定的，那就是要成为“商用物业全价值链集成服务商”。我们不涉足商场领域，当前我们所切入的办公领域属于商用物业。我们同样不做众创空间和长租公寓，原因在于当年经过核算后发现，采用租赁的方式，也就是轻资产方式去做众创空间和长租公寓，这笔账或许很难算清楚，不过做重资产却是可行的。“全价值链”该如何解释呢？做轻资产运营的或许有着开发商背景，这类公司比较擅长做前半段工作，像设计、改造、成本控制，以及速度和质量的把控，然而却不擅长后半段的招商、运营和物业管理。另外还有些是文化企业，它们从文创园区切入，虽然没做过开发商但怀有情怀，后半段工作能够胜任，不过很难形成规模，这便是不同背景公司各自的强弱项所在。
锦和从代理公司起步，做了20年开发商，具备甲乙双方的特质，能依据对市场的了解重新定位产品，前半段业务能做，后半段业务也能做，整个核心竞争力的关键环节都掌控在自己手中，可从头到尾开展业务，因此全价值链集成服务商是我们给自己的定位，也是从事该行业必须把握的关键要点。
锦和商业在2011年到2019年期间的复合增长率为21%，在这8年里净利润复合增长率为15%，这些财务数字基本表明锦和商业是一个现金流极为充沛的公司。然而当年却有人觉得我们资金流短缺，这正是对这种商业模式的错误判断。
运营服务面积自2014年起呈直线上升态势。当下我们存在三种运营模式，其一为承租运营，也就是包租；其二是参股，我们持有小股但负责操盘；其三是受托运营，即管理输出。我们如今经营管理着64个项目，这些项目分布于北京、上海、南京、苏州、杭州。有人问我，为何没去三四线城市？其实未来的主战场必然是全国，不过这得看时机，当全国市场尚不具备时，我们理应深耕上海市场，同时也应深耕北京市场。
今天关于“创新”的话题，首先，“新”主要体现在行业对轻资产的认知较为新颖。对于房地产行业的认知，基本还停留在开发商层面，之后是从住宅领域延伸到商业领域。就拿万达来说，从做 Mall 转向做轻资产，当时大家对此并不理解。如今，大家或许开始对行业里的物管公司有了认识，物业公司的身价大幅上涨，这表明大家正在重新认识轻资产的价值。大家对城市更新行业轻资产的认知是锦和商业的生意模式具有可复制性，其规模与价值具备成长性。据说锦和商业上市给很多做轻资产的行业朋友打了强心针，让大家开心，觉得行业春天来了，我认为这样挺好。
未来商管公司具有价值，例如宝龙商业在香港上市，当前市盈率约为50倍，其运营价值会渐渐被大家认识并认可。商管公司兼具物业属性与商管红利，这是一种双重价值，或者说是更具力度的发展空间，对此我要特别提出。
从商业地产方面来看，办公楼具备相对的稳定性。在疫情期间，公司一季度的表现较为良好。到了二季度，虽然受到了影响，不过相对而言，这种影响并不是特别严重。这恰恰体现了生意模式相对稳定的重要特征 。
第二个“新”，是关于如何去认知轻资产自身的价值 。刚才越秀提到了“三位一体” ，对此我很有感触 。房地产基金很多是做上半场的 ，下半场很难继续开展 ，原因在于越秀做过开发商 ，我们也有过这样的经历 ，要是没有这个背景和特质 ，就很难持续下去 。一旦进行外包，价值的控制能力便掌握在他人手中，价值的提升能力同样掌握在他人手中，专业也由别人把控，这就弱化了“投融管退”中最为重要的“管”的能力，致使无法实现价值提升，还削弱了退的基础。
锦和越界陕康里
锦和商业具备改造旧房子的能力，在能力方面，仓库、粮仓、研究所、钢材市场等所有改造我们都经历过，这便是更新的能力。锦和商业从事轻资产运营，锦和集团大股东层面进行重资产运作，轻重并举是整个集团未来的发展方向。所以，所谓创新就是在未来市场中，于某一个细分市场里做到做精、做实、做强 。谈“创新”是比较容易的，然而“做实”却不太容易，做实意味着要能够从看到的数字中沉下心来，要做到细水长流，日复一日地进行精细化的运营管理，这也是资管行业里很多人都需面对的挑战。
公司上市之后，需更加坚定自身的战略定力。在资管这个行业，我觉得未来才刚刚起步。十年前，房地产销售额能达到千亿级别的寥寥无几，大家未曾料到如今万亿级的销售额都已出现。若要在行业市场有所发展，其一，要从赛道中脱颖而出，其二，要凭借持续的运营能力做到做实做精，再加上资本的助力，这便是未来的大方向。我对 REITs 在中国的开启满怀期待，这是资产管理领域，特别是商业地产未来发展具有里程碑意义的事件，我们当下就得做好准备，去迎接这份红利。今天就跟大家分享这些，谢谢。
