近日，保利发展（以下简称“保利发展”）向特定对象发行可转换公司债券的申请已获上交所受理。
01 债券发行规模近400亿
公告显示，保利发展拟募集资金总额不超过95亿元。本次可转债发行对象为保利集团等不超过35家（含）符合中国证监会和上海证券交易所规定条件的特定对象。 。其中，保利集团拟以现金认购本次可转债，金额不超过10亿元。
事实上，今年以来，保利发展一直在大力发行债券，债券发行规模已逼近400亿元。
据同花顺iFinD数据显示，今年上半年，保利发展公开市场债券发行规模达199亿元； 8月8日，保利发展获准发行100亿元公司债券；加上本次发行的95亿元可转换公司债券，保利发展年内发债规模达到394亿元，远超2023年的109.64亿元。
在活跃融资带动下，保利发展有息负债再度回升。保利发展大规模融资的动力主要来自于政策支持、市场需求的恢复和投资者信心。
从募集资金主要用途来看，主要用于15个在建房地产开发项目以及补充流动资金。这些项目均为普通住宅项目，主要针对刚需或改善型客户群体。
这些项目主要分布在北京、上海、合肥、莆田等国内一二线城市。据悉，截至2024年9月30日，已有15个项目开工建设，平均建筑面积进度约90.49%，所有项目均已开始预售。总体计划2026年左右开始交付。
02 增加收入而不增加利润
据悉，保利发展是一家以房地产开发投资为主营业务的企业集团。其为公司第一大股东，持有公司34.55%的股份。
尽管保利发展背靠大型央企，但与大多数房地产企业一样，近年来其净利润却不断下滑。
事实上，近年来，保利发展一直在努力提升市场排名。
保利发展2023年年报显示，截至2023年底，保利发展已实现销售合同面积2386万平方米，全额销售合同金额4222亿元，成为全国唯一的房地产企业。产业规模突破4000亿元。保利发展的市场份额增至3.6%，已连续八年增长。
出色的销售业绩带来了营业收入的增长。
2024年上半年，营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；展望2021年至2023年，其总营收分别为2850.24亿元、2811.08亿元、3468.28亿元；整体趋势也是上升趋势。
但净利润却在下降。
2024年上半年，归属于母公司净利润74.20亿元，同比下降39.29%；同时，2021年至2023年，其归属于母公司的净利润分别为270.11亿元、183.47亿元、120.67亿元，同比下降5.39%、33.01%、34.13%。
近年来，经济增速放缓导致居民购买力下降、收入预期减弱，导致居民购房等重大购买需求推迟。另一方面，由于房地产企业无力偿还到期债务等因素，购房者对行业信心仍在恢复，观望情绪较重，房地产行业销售端压力之下，一些房地产企业出现了业绩大幅下滑甚至亏损、债务违约等情况。
尽管2022年下半年以来政府相关部门陆续出台相关政策支持房地产行业稳定发展，但我国房地产行业仍面临一定的销售压力。如果未来上述情况得不到改善，公司存在经营业绩持续下滑的风险。
03 回收率持续下降
对于房地产企业来说，资金回笼至关重要。现金返还是从销售收入到经营现金流的“惊心动魄”的飞跃。
现金返还率是指公司售后实际收到的金额占总销售额的比例。 反映了公司销售收入的现金回收情况。房地产回款率是衡量房地产企业销售业绩和财务管理能力的重要指标之一。 高还款率意味着公司的资金可以在出售后快速提取，有利于公司的资金周转和经营发展。
但近年来，保利发展的应收账款期后催收率持续下降。
2021年至2023年、2024年上半年，各期末应收账款期后催收率分别为96.00%、92.83%、71.86%和18.89%。
保利发展回应称，保利发展已采用5%作为坏账准备率，以弥补应收账款的预期损失。
同时，对于2024年三季度末18.89%的回收率，保利发展回应称，应收物业管理费在公司应收账款中占比较高，而这部分受到业主偏好的影响。年底前缴纳物业管理费。有一个循环。由于波动的性质，第四季度通常会有更多的还款。
另一方面，保利发展未来几年仍有大量库存需要消化。
今年半年报数据显示，保利发展存货8300亿元，资产减值准备40亿元。
同期，万科A存货6200亿元，资产减值准备83亿元；金地集团存货1300亿元，计提资产减值准备80亿元；新城控股存货1300亿元，计提资产减值准备118亿元。
保利发展虽然库存量最大，但资产减值准备却是上述房企中最小的。这科学吗？
本文来自微信公众号“IPO日报”，作者：杨雪婷，36氪经授权发布。
