01 传凯德置地折价35%出售上海浦发大厦
近日，凯德置地计划折价出售上海浦发大厦。据悉，凯德置地与AEW集团旗下基金近期已就上海浦发大厦项目的出售进行洽谈。双方同意，凯德集团和AEW将以18亿元的价格出售上海浦发大厦约70%的面积。目前，凯德置地和AEW已与首都集团旗下子公司初步谈好价格。 18亿元的价格相当于凯德置地和AEW之前收购的剩余贷款。这个价格与五年前的购买价格一样低。 35% 折扣。不过，或许迫于舆论压力或其他因素，凯德置地予以否认，称相关消息不属实。
上海浦发大厦于2002年竣工，属甲级写字楼，占地面积约6900平方米，总建筑面积7万多平方米，共36层。地上有办公楼、商业楼，地下有停车场。地处陆家嘴核心商务区，毗邻上海环球金融中心、金茂大厦等标志性建筑，均属于陆家嘴板块的核心位置。业内人士猜测，如果凯德以低于市场价格的价格出售资产，可能会引发一系列连锁反应，可能对陆家嘴商圈的整体消费信心和房产价值造成重大打击，影响投资。商业区。热量和吸引力。
最初，上海浦发大厦原属上海国盛集团所有，该集团是上海市政府重大项目的投融资平台。 2008年，国盛集团开始剥离房地产业务，随后海航地产以14.75亿和7.21亿债务收购了浦发大厦项目公司100%的股权。
海航地产收购浦发大厦后，与恒泰证券联手发行恒泰和瑞-海航大厦REITs。这是上海证券交易所首个REITs项目，也是国内首个以单体写字楼物业为标的资产的REITs。与凯德置地交易完成后，该项目也是国内首个以市场化方式退出的资产支持专项计划。浦发大厦作为上海的标志性建筑，也是中国商业地产市场的重要案例，对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展具有重要意义。
不过，接手上海浦发大厦的海航后来“炸了”，接下来就轮到凯德置地了。
2019年初，在戴德梁行的推荐下，凯德集团与外资成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%股权，涉及建筑面积约42,000平方米。办公项目首次进驻陆家嘴核心商圈。此次收购被视为凯德集团加速向内地扩张的信号，也是其对中国一线城市商业地产的重视。
当时，2019年是凯德集团进入中国25周年。今年的第一笔收购，彰显了凯德对中国市场和未来发展的信心。集团高层也表示，收购这座地理位置优越的大楼将为集团带来直接而可观的利益。
收购上海浦发大厦后，凯德集团利用开发商和房地产基金的双重身份，历时两年对这座地标性建筑进行了改造，从硬件设施的翻新到内部空间布局的完善等多个方面。 ，成功将上海浦发大厦改造成符合国际甲级写字楼标准的现代化办公空间。
今天与过去不同。尽管上海浦发大厦尚未明确低价出售，但凯德集团的非官方交易再次触动了资本的敏感神经。
02 还卖什么？
凯德低价出售上海浦发大厦引起轩然大波。仔细想想，也不是没有痕迹。
目前，上海写字楼市场“不稳定”。最新数据显示，2024年第三季度上海甲级写字楼空置率为21.5%，环比上升0.4个百分点。上海甲级写字楼平均租金从2024年第三季度的7.4元/平方米每天下降至6.63元每天，环比大幅下降。空置率上升伴随着租金下降。这背后也是金融、地产、科技等行业近年来日益“缩水”的影响。企业扩张不再加速，景气度放缓甚至萎缩。在“降本增效”的口号下，不断削减开支。写字楼租金收费也成为削减成本的首要策略，出租、搬迁成为企业的新常态。此外，作为甲级写字楼主要租户的外资企业也正在重新评估其办公需求并做出调整。大趋势下，连位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦也受到影响，空置率约为25%。凯德35折出售或许也是为了及时“止损”。
2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元，净利润下降6%至7.81亿新元，营业利润下降7%至5.68亿新元。由于重估投资物业的非现金公允价值下降约6亿新元，报表中反映的凯德归属于母公司股东的利润大幅下降79%至1.81亿新元。中国市场的疲软表现也是凯德集团财务状况受到拖累的原因之一。
对于本次交易，凯德集团并未提供任何进一步回应。不过，凯德集团今年以来一系列出售中国资产的举动持续吸引市场关注。
观察发现，凯德今年的四笔交易基本没有亏损，属于优质资产。 2006年，双井购物中心被凯德中信信托收购，成为最早开业的购物中心之一。今年资产估值为4.1亿元。 2022年10月，凯德置地通过法庭拍卖收购了位于北京的凯德星贸项目。项目位于CBD、燕莎、燕莎、三里屯三大商圈交汇处的核心区域。位于东三环城市核心区。交易价格为20.37亿元。
2010年，凯德收购东方海外资产包，间接完成了雅诗阁衡山路地段的收购。随后，凯德置地成为该项目的业主，JAE进行了改造和设计。该项目于2015年竣工，全面改造提升片区。据公开资料显示，上海雅诗阁衡山服务公寓位于上海市首批12个受立法保护的历史文化保护区之一。毗邻淮海路商圈、徐家汇商业中心及外国领事馆，餐饮、购物、娱乐一应俱全，生活氛围浓厚。据雅诗阁中国原董事总经理陈志尚介绍，2020年，雅诗阁公寓90套房源长租率保持在95%以上，年入住率超过90%。
另一笔同样属于公寓的交易——天津盛捷奥体服务公寓位于天津市和平区。 1998年投入运营，拥有185台。这是雅诗阁首个进入中国市场、也是天津最早的物业。也是国内最早的酒店式公寓之一。值得一提的是，该经理强调出售价格“超过账面价值”，并承诺在交易结算后披露更多交易细节。
综合来看，凯德出售北京双井购物项目预计将产生净利润约6.9亿元，净利润约1.33亿元； 2022年以20.37亿元止赎收购的星贸项目，将进行装修运营一年。 95%以上股份以24亿元出售；出售后上海雅诗阁仍保留经营权；天津公寓将以高于账面价值的价格出售。凯德置地的四笔交易反映了其在高周转住宅物业思考和经营性房地产投资方面的不断进步。从审视资产固有的地域优势出发，在价值较低时买入，开发孵化，产生长期稳定的现金流，并匹配自身融资能力实现规模扩张，转型后产生的价差为凯德置地自己有一个“时间价值”。选择合适的时机以合适的价格完成退出是其资本运作的重要组成部分。
因此，回到上海浦发大厦，这座写字楼是2002年建成的，虽然在2022年被凯德集团重新装修，但产权已经到期。凯德此时低价出售，更多的是希望尽快收回资产残值，优化资产结构，提高资金流动性。
03 海外资本“抄底”国内公寓酒店资产
虽然凯德今年在“卖、卖、卖”，但并不打算从中国市场撤资。投资日活动上指出，凯德将继续致力于发展中国业务，持续深耕中国市场。自2021年以来，凯德投资已累计收回资本约240亿新元，其中约110亿新元来自中国。
巨大的比例也与近年来中国房地产的市场状况有关。房地产市场深度调整下，不少优秀开发商持续面临流动性问题。一线城市核心区域的一大批优质资产被“上架”。对于有准备的投资者来说，这无疑是一个很好的机会。 。具有市场敏锐度的企业往往能在时代周期中嗅出商机。
11月25日，在“中新双向投资洽谈会暨苏州工业园区中新合作项目签约活动”上，苏州工业园区管委会与凯德投资签署战略合作协议。此次合作标志着苏州工业园区开发建设30周年，也是中国与新加坡签署的首个政府合作项目。
根据合作协议，苏州恒泰将携手凯德投资在苏州工业园区核心地段推介江苏首个来福士中心（来福士中心是凯德中国旗下品牌，专业从事综合商业项目开发与管理，多功能性以综合性着称，通常包括住宅、商场、写字楼、酒店式公寓、酒店等多种业态的实施。苏州工业园区来福士广场项目是凯德集团在中国的又一重要投资。在以往成功合作的基础上，将用“专家之手”打造更多优质项目和业态，将先进理念带入苏州。这样的买卖动作符合凯德置地“房地产+基金”的商业模式，即每次收购往往都同时伴随着其资产的出售。
观察凯德今年的销售和采购情况，公寓成为其重点布局的板块，旗下雅诗阁公寓动作频频，成为其布局中国市场的重要抓手。除了上述的购销之外，雅诗阁还在持续推出高强度的项目开盘计划。
9月，雅诗阁成功推出雅诗阁臻选和雅诗阁精选两个集体品牌。该品牌在中国的首家专卖店已在海口和广州开业。 10月，雅诗阁推出中高端商旅公寓酒店品牌——Quest。同月，雅诗阁与德盈集团合作打造的首个项目——南京馨乐庭江北红月城公寓酒店正式开业。雅诗阁还与江苏无锡签署了另一个双品牌项目——雅诗阁和雅苑。无锡已成为除上海之外雅诗阁在华东地区拥有项目最多的城市。自1998年进入中国酒店市场以来，雅诗阁在全国40多个城市拥有并管理着近220家物业。
然而，不仅是凯德集团旗下的雅诗阁试图进军中国公寓市场，其他海外资本也蠢蠢欲动。
今年年初，美国房地产巨头铁狮门收购了上海五角场智选假日酒店75%的股权，并将原酒店改造成新的长租公寓，约有300套。这并不是铁狮门在中国的第一个长租公寓项目。去年5月，铁狮门与辉盛国际联合收购申润大厦长租公寓部分。双方预计总投资7.27亿元，建设一栋中高档公寓楼。长租公寓项目。铁狮门是全球知名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，辉盛国际是服务式公寓和高端租赁公寓的投资者和运营商。此次改造可谓“专业对口”。同样是在去年上半年，其以15.4亿元收购了万科旗下长租公寓连锁品牌深南68万可里。
9月，黑石集团计划以7.5亿港元收购香港两座服务式公寓大楼。同月，华南五大房地产公司之一、国内颇具影响力的公寓开发商中国奥园被中东投资集团收购。这是中东资本首次控股中国顶级房地产企业。 。也许中东投资集团正在底部收购中国奥园，准备进军高端公寓、豪华酒店等领域。在他们看来，在中国卖房子已经不再是一门好生意。如果你在日本出租公寓，你可能会得到更稳定的生意。长期回报。
国内的公寓、酒店等优质资产正受到越来越多海外资本的“青睐”，成为增长稳健、未来发展有希望的区域性资产，并对其抱有一定的投资信心。
04 公寓为何“最受欢迎”？
如今，我国正处于一个投资需要极其谨慎的时代。随着一轮降息，银行定期存款挂牌利率从“前缀2”降至“前缀1”。金融市场的反复波动和炒房时代的结束，让更多投资者将注意力从金融和房产上撤回，转向公寓产品。戴德梁行10月17日发布的《中国REITs指数房地产资本化率研究报告》指出，公寓凭借稳定的市场需求和政策支持，成为最受欢迎的资产。
“大浪淘沙”后的优质资产配置
过去，投资者对公寓资产持谨慎态度。公寓的价值常常被房地产泡沫所掩盖。只有当大浪平息之后，其背后的价值才显现出来。在快速发展、普遍增长的时代，投资的核心是短期内提升土地价值，加上高杠杆以获得巨额利润。现在投资逻辑已经改变。持有优质资产并获得长期租金收入可能更有保障。可以说，公寓是当前市场上一种优秀的资产配置方式。部分公寓资产甚至可以作为“写字楼”，退出作为“酒店”，能够更加多元化地适应市场需求。
除了资产估值上升外，市场对长租公寓的需求持续上升。随着Z世代进入劳动力市场，年轻人成为长租公寓市场的主要居民群体。他们对社区环境要求更高，更倾向于选择知名品牌和有经营规模的公司。据统计，2024年第三季度平均出租率从91.53%增长至92.7%，环比增长1.17%。供给侧和需求侧的共同增长，使得长租公寓成为越来越热门的投资标的。
政策扶持的“特色栏目”
在长租公寓市场分支下，国家还大力扶持一个独特的子类别——保障性租赁住房。早在2017年，国家就明确提出“租购并举”的住房制度，积极推进保障性租赁住房建设。今年年初，中国人民银行、国家金融监管总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，进一步构建和完善我国租赁金融闭环规则市场。
在此背景下，保障房租金进入实质性深化阶段，各家企业也走上了“交钱”之路。万科旗下公寓品牌博寓已成功保障房源共计10.82万套。龙湖皇冠公寓的保障性租赁住房已在北京、重庆、天津等20多个城市落地，已有4万多间房间纳入保障性租赁住房项目。对于纳入保障性租赁住房的现有住房，企业可享受增值税减征1.5%、房产税减征4%等减免税政策，以及财政补贴等。保障性住房促进行业出清，为公寓企业创造更好的竞争氛围，也为消费者创造更好的租房环境。
渠道多元化的“流动现金”
在租赁市场，公募REITs是促进房产增值的重要融资工具。今年7月26日，《关于全面推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称《通知》）发布。该顶层设计文件的发布，标志着公募REITs试点正式启动。进入常态化发行新阶段。随后8月22日，中投基金蛇口租赁住房REIT正式获批。这是《通知》下发后成功发行的首单租赁住房REITs。
与重资产房地产不同，长租公寓相对稳定的属性，结合公募REITs的流动性和长期特性，使其能够为租赁市场提供更加多元化的渠道方式和可持续的资本运作平台。平台将保障租赁住房投资资金的稳定，促进实现“募、投、管、退出”一体化的业务链，通过扩张机制不断收购和扩张优质租赁住房资产。
目前，我国租赁住房REITs累计发行规模已达95.5亿元。加上已公开发布的即将上市的保障房REITs发行规模，预计年内租赁住房公募REITs累计发行规模将突破100亿元。今年以来，拉萨尔、华平投资等多家国际知名外资基金也加大了对中国长租公寓市场的投资，在一线城市核心地段深入布局，强势布局中国长租公寓市场。二线城市锁定优质物业和资产。 8月13日，凯德集团还宣布，其第六只境内人民币募资产品——凯德中国园区人民币基金（CBPF）III已完成首轮融资。初始承诺股本为12亿元人民币（2.22亿新元），将投资于中国工业园区领域，为公寓注入新的“流动现金”。
综上所述，中国房地产业已进入“下半场”。凯德集团低价出售上海浦发大厦或许也是一次适应时代的资本运作。在凯德“买进卖出”的投资思维下，或许可以看到海外资本正在流向更稳定的资产。无论是写字楼、酒店还是公寓资产，首先有价值、有未来的优质资产将成为国内外投资机构大资产的标的。中国商业资产也在政策支持和市场需求的推动下逐步发展。走向成熟和标准化，只有健康和长期主义才会被看到和需要。
本文来自微信公众号“太空秘密”，作者：秦敏辉，36氪授权发布。
