我市作为全国既有建筑改造利用消防设计审查验收改革试点城市，通过简化功能转换认证程序、完善适用消防审查验收技术依据、便利既有住房改建为租赁住房等方式，积极探索创新工作机制，为既有建筑改造利用消防设计审查验收改革试点工作创造了良好的实施环境。
近日，南京在既有建筑消防检查方面的经验做法得到了住房城乡建设部的充分认可，并作为典型案例被全国31个试点城市借鉴学习。
政策创新
改变使用功能审批不畅、新旧标准适用规则不明确……既有建筑改造项目是消防检查工作中常见的难点和瓶颈，市住建委会同市规划资源局、市房屋局等部门研究制定了相关方案，多方面完善监管措施。
一
简化既有建筑功能转换认定程序
随着城市更新工作深入推进，既有建筑用途改变日趋常态化，新业态的出现使得建筑难以符合原规划许可证核准的用途，影响消防年检手续的办理。
市住建委、市规划资源局联合印发《南京市既有建筑功能改变规划建设联合审查办法》，通过正负面清单、企业问询等方式简化功能改变认定程序，引导企业规范改变行为，避免企业盲目投入，降低经营风险。
▲南京晓庄学院（网格学院）改造项目
二
完善既有建筑消防检验验证技术基础
在既有建筑改造中，部分项目因场地条件限制或历史原因，执行现行消防法规存在困难，为解决新旧消防技术标准的适用问题，市建委组织调研，制定发布了《南京市既有建筑改造消防设计审查指南》。
《导则》作为消防设计审查验收的依据，强调历史客观条件，强化“物防”与“技防”，根据改造范围、改造内容、功能转换等因素，对既有建筑改造项目实行分类管理南京龙建钢材市场，在不降低原建筑建造时的消防安全等级的前提下，制定实施方案。
▲琵琶湖风景区旅游配套建筑改造工程
三
简化现有住房改建为租赁住房的流程
随着城市的发展，新市民、年轻人等群体住房困难问题日益凸显。我市被列入发展保障性租赁住房试点城市后，市住建委会同市规划资源局、市房屋局制定发布了南京市《本市现有住房改建为租赁住房实施细则（试行）》。
实施细则规定，为顺利完成既有建筑改造为租赁住房使用功能改变的认定工作，鼓励改造单位在立项（备案）前对改造的技术可行性进行科学评估和论证，并按照现行工程建设消防技术标准和《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》进行消防设计，作为消防审批的技术依据。
▲银龙花园人才公寓装修工程
实际案例
近年来，市住建委把既有建筑消防检查审查创新作为落实城市更新行动、建设美丽宜居城市的重要手段，积极探索、积累经验，从既有建筑改造利用的“老问题”入手，回答城市更新的“新考卷”。
历史街区的复兴
小西湖历史区
案件背景：
“墙体以青砖、小瓦、马头墙砌成，廊道以格子窗装饰。”小西湖历史街区是南京南部保存较为完整的明清传统民居街区，与双堂院历史街区、夫子庙历史文化街区紧邻，文化气息浓厚，是南京市22个历史街区之一。
整治开始前，该区域房屋破旧，布局混乱，公共设施匮乏，重要历史建筑保护情况不容乐观。防火方面，主要存在街巷消防管线铺设困难、消防通道宽度不达标、建筑空间防火间距不达标、历史建筑保护不力等问题。区域内砖木结构房屋耐火等级较低。
经验：
在尊重民意、尊重历史、尊重肌理的前提下，积极探索“共商共建、共享共赢”的有机更新模式，通过拓宽消防通道、增设消防设备设施、设置微型管廊、增加室外消火栓、增设消防水带、喷水灭火系统及自动报警覆盖范围、增设微型消防站等方式，提高区域消防安全水平，化解小西湖区域保护与振兴的矛盾。
▲ 改造前
▲ 改造后
历史文化街区活化
颐和路历史文化街区
案件背景：
颐和路民国大厦区是南京老城内现存花园洋房、外国使馆建筑最集中的区域，历史遗存丰富，空间结构完整，风貌保存完好，具有较高的历史价值、文化价值、景观价值和旅游价值，是2015年公布的首批中国历史文化街区之一。
改造前，街区内主要火灾隐患为：建筑耐火等级低，疏散楼梯及安全出口不足（多为木质楼梯），建筑间防火分隔不足，消防车进出不畅，消防给水系统不完善，消防救援力量不足，且难以深入街道，不能满足后续活化利用单位的作业需要。
经验：
针对街区及建筑固有缺陷，划分防火分组，合理规划区域内疏散路线，提高局部构筑物耐火阻燃性能，增设小型消防通道，布置室内外消火栓系统，构建基于物联网的智慧消防监测管理平台，严格街区活化利用管控等措施，提高整个街区的消防安全水平。
本次试点，市住建委还将联合消防救援机构、文旅部门、公安部门等参与《消防预案》的审查论证，指导建设单位完善建筑防火措施，制定科学合理的技术方案。
▲ 改造前
▲ 改造后
高校闲置校园改造利用
金陵科技学院秦淮硅谷大学科技园
案件背景：
金陵科技学院白下校区占地面积约22亩，由8栋建筑组成，建筑面积2.24万平方米。由于该校区建于二三十年前，年久失修，现已迁至江宁新校区，该校区长期闲置。
南京致力于建设具有全球影响力的创新型城市，鼓励高校利用闲置校园建设城市硅巷，加速高校科技成果就地转化，鼓励人才快速就业创业，但现有基础设施严重老化、负荷不足，无法满足日常教学、科研使用要求。
经验：
我们做好“物防”与“技防”的强化，结合金陵科技学院办学规模、内容、功能转变等，在保留原有载体的前提下，形成了“留拆”式重建模式。
通过采取增设消防水池、疏散楼梯、消防给水设施、消防系统以及畅通消防通道等措施，改造工程尽可能按照现行规范进行，确保不降低原建筑建成时的消防安全水平，形成了“共建、共享、共赢”的有机更新模式。
▲ 改造前
▲ 改造后
闲置工业建筑改造利用
江峰大酒店
案件背景：
龙建大厦位于港口1号地块，始建于1992年，原为港口集团地块，作为龙建钢材交易市场，2019年华住集团旗下“漫心度假酒店”品牌入驻，打造慕颜河畔景区“长江市场”试点项目，拟改造为商务酒店。
该项目类型为整体改造，改变使用功能，改造前该项目的消防攀爬面积、消防给水设施、内部疏散楼梯等均不能满足规范要求。
经验：
江峰文旅改造项目遵循国家现行消防技术标准及《南京市既有建筑改造消防设计审查指南（2021版）》要求，采取疏散楼梯、改进高水位消防水箱、增设消防监控设备等措施，提升建筑消防安全水平，适应新业态，为打造永济大道周边旅游度假区、盘活长江沿岸闲置房地产资源提供坚实保障。
▲ 改造前
▲ 改造后
社区住房改造利用
南京瑞霞明州康复医院
案件背景：
南京瑞霞明州康复医院位于丁家庄片区A13地块，批准规划用途为医疗社区卫生中心及护理机构，当地街道拟将项目整体改造为康复医院，涉及部分区域功能用途变化。
改造项目实施前，该建筑处于闲置状态，且存在建筑周边消防通道堵塞，内部疏散楼梯宽度、消防给水设施、消防电气及排烟设施不符合规范要求等缺陷。
经验：
作为一项民生工程，南京瑞霞明州康复医院在改造设计时强化了“物防”与“技防”措施，项目结合改造范围、改造内容、功能转换等因素，在确定改造前完成功能变更手续，并进行了消防可行性评估。
改造过程中，重新布置了消防通道，拓宽了疏散楼梯，增设了与新功能相匹配的消防给水、电气、排烟设施，探索了既有建筑向养老、医养结合设施改造的方向。
▲ 改造后
将现有住房改造成出租房
银龙花园人才公寓
案件背景：
银龙花园社区综合楼长期闲置，为服务南京人才引进计划，解决新市民和年轻人住房问题，银龙花园社区综合楼塔楼部分将进行改造，作为人才公寓使用。
既有建筑改造面临功能转换和消防设施改造两大挑战南京龙建钢材市场，应对这些挑战不仅是关系民生的重要议题，更是推动城市可持续发展的“试金石”。
经验：
项目根据《南京市既有建筑变更规划建设联合审查办法》和《南京市既有房屋改建为租赁住房实施细则（试行）》要求，开辟建筑外部消防救援道路，重新设计布置建筑主水泵房，改造升级稳压泵房，保护屋顶排烟风机，完善室内消防设施，采取多重措施提高建筑消防安全水平，使其与新功能相匹配。
通过多部门联动，南京目前已实现租赁住房项目从土地出让、竣工验收、楼宇设立、房源核查、线上签约、电子备案等“全周期、全流程、闭环”管理，形成了可推广、可复制的体系，积累了既有楼宇改造为租赁住房的经验，以扎实的行动和举措温暖了新市民、年轻人有家可归的梦想。
▲ 改造后
市建委通过积极探索、大胆实践，弥补了既有建筑盘活政策、技术方面的短板，有效打通了既有建筑改造利用项目过程中消防设计、消防手续办理等方面的瓶颈，为全国既有建筑改造利用提供了借鉴，为消防检查工作提供了“南京经验”。
