位于上海市黄浦区的鲁香园地块被誉为老城区“四大地王”之一，项目地理位置极为优越，主开发商为（以下简称“鲁香园建设”）。
8月26日，（城投控股，股价4.02元，市值101.96亿元）发布2022年半年业绩报告，营业收入约23.27亿元，同比增长5.61%；归属于母公司股东的净利润约4.17亿元，同比下降28.06%；房产销售回款12.12亿元，同比下降79.1%。
报告期内，公司以11.5亿元收购上海建工持有的鲁香园建设15.3%的股权，收购完成后公司持有鲁香园建设100%的股权。去年上半年鲁香园项目结转收益20.65亿元，随着一期销售接近尾声，本期结转收益减少至11.03亿元。
对于全资控股的绿香园二期项目，城投控股相关负责人8月22日在电话中向《每日经济新闻》记者表示，为扩大主营业务规模，确保项目按照公司发展思路和规划顺利实施，城投控股拟在建项目1500亩，其中绿香园二期占地15亩，总建筑面积1500多平方米。
上海建工集团相关负责人8月22日在电话中向《每日经济新闻》记者表示，出售股权的决定是出于多方面的考虑，一是公司在该项目股权占比不高，实际话语权不强；二是近期房地产市场低迷，公司希望尽快盘活鲁香园资产、恢复现金流，寻找更多优质项目。
中指院认为，即便多数城投平台缺乏房地产项目开发的经验和能力，但地方政府可以内部协调其他有开发能力的公司进行建设，没必要花钱在市场上寻找建筑公司。
真实看旧城地王的进步
鲁香花园一期高层项目名称取自明代上海著名园林——鲁香园，低层区域的别墅群则命名为鲁香园。
从鲁香花园出发，向西步行约1公里，可到达上海环球金融中心、人民广场；向东约1公里为城隍庙、豫园。站在鲁香花园别墅的露台上，可望见仅需10分钟车程的陆家嘴金融城。上层区域有9栋住宅楼及1栋酒店式公寓，下层区域有约170栋联排别墅及叠拼别墅，尽显上海石库门风情。
鲁香园二期地块 《第一财经日报》记者刘松辉 摄
记者从附近一家房产中介了解到，该小区一套168平米的二手房挂牌价为4900万元上海松江钢材市场，以此计算出来的每平米单价则要29万多元。
鲁香园路东侧正在施工二期工程。8月22日上午10点左右，工地上不断有渣土车进出，两台大型塔吊来回摆动运输钢材。记者爬到21楼往下看，工地上工人寥寥无几，只有一台挖掘机在工作。
据城投控股半年报显示，绿香园二期商品房B、D1地块桩基工程已全部完成，酒店项目正积极推进业态定位等工作，各项建设工程正同步有序推进。
鲁香园二期项目是上海市黄浦区“四大地王”之一，也是“十一五”上海旧城改造工程中的重要地块。2021年1月5日，上海城投控股、上海建工集团组成的联合体以总价176亿元拿下该地块，为上海地价第四高的地块。该地块总面积12.51万平方米，起拍楼面价89567元/平方米，包含商业、高层住宅和低密度联排别墅。
今年上半年，城投控股还拿下杨浦区平凉社区02F3-02地块、长宁区新泾镇232街道17/1秋77-01地块，新增土地储备31687平方米。
记者走访长宁工地了解到，该工地紧邻上海西郊宾馆，周边多为高档别墅。据附近居民介绍，自老房子被拆除后，工地就被围起来，近10年来没有动工建设。
城投控股拿下的长宁地块 第一财经记者刘松辉 摄
公开数据显示，长宁区新泾镇232街17/1秋77-01地块成交总价27.63亿元，溢价率9.67%，地产联动指导价16.3万元/平方米，容积率1.2。该地块创下了上海新房指导价新高，且按照容积率和住宅限高标准，很可能打造为低密度别墅产品。
半年业绩发生巨大变化
近两年，借着上海豪宅市场上涨的“东风”，城投控股业绩大幅增长。
财报显示，2021年城投控股实现营业收入约91.93亿元，同比增长40.03%，其中房地产业务实现营收91.39亿元，同比增长40.45%；归母净利润约9.12亿元，同比增长18.26%。
城投控股解释称，这是由于鲁香园低层住宅项目、朱家角E地块一期商品房项目及黄山高铁一期商品房项目收益及相应转嫁销售费用所致。报告期内，朱家角“景云里”销售率达99%；东京尚云里两次开盘，599套销售率96%。
记者从国家企业信用信息公示系统获悉，洞泾上云里项目公司因违法发布房产广告，对规划或在建的交通、商业、文教设施等市政情况进行误导性宣传，被松江区市场监督管理局叫停，并处以4万元罚款。
然而，人民网领导留言板显示，今年5月，除样板房所在的单元楼外，尚云里小区别墅1至3层的楼梯均无窗户，小区北门施工效果与销售沙盘不符，尺寸、外观均存在问题。
洞井镇政府回应称上海松江钢材市场，据了解，尚云里小区目前尚未交付，正处于收尾阶段。该项目严格按照规划原则实施，严格按图纸施工，符合审批标准和工艺规范。如实际交付与业主《房屋买卖合同》有出入，将及时督促整改。
此外，今年上半年城投控股营业收入约23.27亿元，同比增长5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比减少28.06%；房产销售收入12.12亿元，同比减少79.1%。
值得一提的是，公司对于鹿香园项目的依赖颇为明显，去年上半年鹿香园项目结转收入为20.65亿元，但随着一期销售接近尾声，本期结转收入减少至11.03亿元。
一些楼盘也遭遇销售“滑铁卢”。如金山区朱泾镇的“水尚华庭”，去年9月首次推盘550套，但销售率仅为13.5%。上海网上房产显示，水尚华庭目前还有474套未售出。
业绩报告还显示，持续拿地扩产、支付土地出让金导致城投控股2021年货币资金由184.27亿元减少至36.04亿元，资产负债率上升。截至2022年6月末，公司长期借款206.56亿元，其中抵押借款60.51亿元，质押借款13.82亿元，前述在售项目部分已作为借款抵押物。
“受土地收购、项目建设资金需求大幅增加影响，2020年以来城投控股刚性债务规模迅速扩大，债务负担加重。在建地产项目投资规模较大，其中租赁住房项目投资回收期较长，若绿香园二期项目销售效益不达预期，公司将面临较大资金面压力。”研报建议关注公司的项目风险及债务负担加重。
对此，前述城投控股相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，目前公司融资渠道畅通、经营稳定，下一步将全力做好住宅产品，实现快速销售、资金回笼的目标。
每日经济新闻
