一季度结束、两会结束，该在大政策上号号脉了。
一、全国经济指标良性
这块不展开细说，目前看到的数据大多是 2 月份的数据，更多的公开数据截止在去年四季度。
中美的贸易大战的靴子落地前，暂时忽略。
姑苏近期在两个群里推送了一些研究机构关于这次贸易大战的相关分析报告，群里对此感兴趣的群友可以自行翻看记录。
这次是特朗普挑起的贸易大战，在经过一段时间的发酵之后，双方的智库都发表了冷静的措辞。从未来的大概率情况来看，双方会适度地做出让步，在明账上，美国应该会占据一些便宜。
目前我国已受到影响，且这种影响立刻有所体现。在钢材方面，在再生金属资源中，部分钢材的交易出现了暂停以及放缓的情况。
二、楼市行政政策方面
这里稍微篇幅展开多一些
⑴、两会的主体基调说起
这次两会在经济层面对于楼市关系的观点为：致力于解决城市与经济发展之间的关系。同时强调房子是用来住的，而对其他方面选择性地予以忽略。
不管最终能否达成，暂且先不说。但实际上的方向是努力去解决各级城市带在发展水平方面存在的不平衡以及不充分的问题。
在这个大前提之下，能够清晰地解读出，未来的政策利好将会集中在三四线类城市。
具体的举措如下：
全国力量扶持雄安新区，全省力量扶持一带一路的桥头堡城市南昌二手钢材交易市场，如昆明；全国力量调高城市起点，全省力量扶持调高城市起点，如西安。
农村试点改革范围得以扩大，同时鼓励农民进城，以促进城乡融合，进而加速城市化率的提升。
③、旧改及棚改：这个动力来自两大类。
首先，像浙江的金华、瑞安等这些经济发达区域的三线城市。15 年前，城市的发展是由原生的民营经济来推动的。而现在，城市的界面已经变得落后了，确实有点像台岛的某些情况。因此，城市居民对生活品质和城市生活居住提出了更高要求，比如购物中心、公共配套、大学教育资源、景观休闲等。同时，当地主管政府也迫切地对经济实力与城市更新之间的错位表现出不满，因为城市地位与城市天际线的落差很大。
第二类是内陆二线至四线的城市棚改。内陆很多城市确实缺乏产业支撑。比如姑苏考察过的贵阳，除了老干妈和茅台外，连土著都难以说出明显的产业特征，大数据产业的发展还任重道远。这类城市也需要发展。
他们的发展资金有一部分来自中央的支持，然而这支持还远远不足。正因如此，在城市本身缺乏产业支撑的情况下，自然会在很大程度上依赖房地产。
这些城市有其优势，它们的人口吸附力较为良好。正因如此，棚改和旧改工作能够吸引外部资本积极参与进来，也能够让经济得以盘活。
2018 延续了 2017 的主基调，政策保持延续。这是开发商们共同的预判。
坚决拥护总·书·记的领导，好处显而易见。
我们无需考虑某些实行“一人一票”政治体系的国家，去纠结由谁执政而耗费民力。同时，好的政策需要得以延续，对于新经济政策的实现效果而言，显然在一年两年的时间内是难以看到成效的。
姑苏所说，绝无粉饰和跪舔之意。
反馈到楼市上，行政对于楼市的持续性会得到夯实
①、一线及准一线的态度和政府底线
一线及准一线的房价下跌，不会让政府产生丝毫同情。只要外部经济环境保持不变，在短期内就不可能出现政策变化的可能。
你看，在花桥那一端的上海，绿地某项目的住宅开盘均价仅为 2.9 万。其价格比花桥的还低，而周边万科的房子价格却是 4 万。
杭州：公开摇号保障公平，封堵开发商谋求变现利润的小动作
深圳：二手房交易三证一，封堵某些投机客的高杠杆
上海、北京：高级人才的姿态型鼓励政策
二线城市主要延续保压政策，部分较弱的二线城市和三线城市的房价有冒头的迹象，需要适度进行增压。
二线及强三线地区，政策大概率会延续原来的方案，并且会对限价进行适度的放松。如果价格涨幅出现了不受控制的迹象，那么就有较小的概率会出台限售的加码措施，以封堵楼市。
很多二线城市的售价会继续上涨，然而投资获利的空间较为有限。因此，姑苏对于苏州的态度是，可以安心购买，但不要以追求高获利为目标。
苏州有建筑新规，规定非低密度的建筑严禁进行挑高偷送的行为，实际上这是在对偷容积率的行为进行控制。
大连：限购，限售，差别化信贷措施
南昌的精装房新政，其目的在于遏制通过带装修的形式来突破价格管控，并且要保障精装交付的品质。
③、楼市促进，小鸡血动作
从适度利好政策的布局角度来看，其基本涵盖的是那些在过去几年中房价未有大幅提升，且楼市存量去化周期未低于 5 个月的城市。这些城市在近几年的发展速度相较于同行政级别的对标城市而言较为缓慢。
如果中国存在一些要素，如允许投资以及政策倾斜等，能够用来拉动片区经济，那么机会就在弱二线和三线城市。同时，默认投资客客户能有较大的利润空间，但绝对不允许进行投机行为。
镇江、武汉、长沙等地保障本地刚需客户的优先购买权，这侧面预示着楼市存在供不应求的情况，同时也反映出楼市预期较为偏好。
西安限购之后出现了变相解除的情况，例如落户条件放宽到了中专学历。如果连中专学历都达不到，那就别想着买房了。
贵阳：政策不限购，低存量，供货不足
三、金融政策
⑴、房产税
房产税落地存在阻力。这种阻力显然不只是在高资产阶层。同时，这种阻力也体现在征收和判定层面的难度系数上。
关键在于，全国各个地区的城市在进度方面存在差异，所以无法做到全国统一制定。
一线热点城市会有国企主导持有住宅。国企通过持有环节的租金收益，一方面可以解决部分人口的居住问题，另一方面能够产生长期的稳健收益。
房产税在本次楼市调控期间，全国性同步出台政策叠加的可能性不大。
⑵、贷款额度及利率成本
在提及利率的情况下，首先要清楚在“去杠杆”的基调之中，金融行业至少有了一个在名义上减少对杆杠类金融进行投放的理由。
如果要说具体到房地产，就是供应和需求两端了。
2017 年全国具备一定名气的地产公司都在使劲喊出高目标与高销售业绩。
所有销售业绩都需要规模来支撑。对于房地产公司来说，土地储备就是其支撑销售业绩的关键。要想在房地产领域有所作为，金融授信额度是非常关键的因素。而在这诸多关键因素中，授信的成本又是最为关键的。
2018 年，中海这样资本报表表现优秀的地产公司也会面临融资成本的上涨，尽管上涨幅度非常小。因此，在供应端的售价中会推高房价预期。
开发商拿地所做的测算投资模型会更新财务成本这一项。1%到 2%的融资成本上升，对房价的扰动较为明显。
这种融资环境会促使开发商企业进行转型。开发商企业会寻求其他的融资方式。比如大量的长租公寓。通过稳定的规模化持有以及租金回报南昌二手钢材交易市场，来获得授信和融资。
需求端方面，首先受到限制的自然是投机资本。当进行多套融资操作时，必然会遭遇高昂的利率考验。
在这种高利率的环境之中，市场的需求肯定会被压制下去，这是毋庸置疑的。姑苏并非批判那些引导普通百姓利用信用卡去炒房的行为，因为这种思维本身就属于不正当的途径。
在这一轮行情里，那些进行高杠杆加仓的一线以及一线外围的部分，明显已经遭受了很严重的打击。
只是大家都选择性忽略了，原因在于一线的这种情况，从历史上来看都是会补回来的。然而现在的关键点十分清晰，这些投机入市的时间，是政府已经告知你们不要在这个点买入，可你们却没有听从。既然不听，就需要付出成本。
大家可以去查一下无锡的存量去化周期。某些投机客户难受的日子还未真正到来。
普通置业客户群和改善客户群，由于置业成本提升了，在选择产品时会将未来换房周期拉长。所以在弱二线及以下城市，能满足功能性需求的 90 - 110㎡的三房一卫（二卫）产品会成为市场的主流。
四、总结几句
多走，多实地探访，总结自己楼市的经验得失。
如果自己在 2014 年至 2016 年的苏州楼市行情中，享受到了房价暴涨带来的红利。那么就需要仔细地进行复盘，并且总结出获利的原因。
姑苏认为，只有那些赚到了大钱的人，才能够明白楼市所蕴含的财富增值的魅力。并且，只有这些人，才会更加主动地去关注楼市，更加深入地浸入到楼市之中。
新苏州人会积极对照自己老家的省会，摆脱原省会亲朋带来的信息干扰，用发展的眼光去看待当地的房价。
老苏州人应该放下身段，去研究杠杆与财富之间的关系。实话实说，在苏州这座城市中，掌握大量财富的大多不是苏州本地的人。
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