文/子木
昨天刚刚出差回来，和业内的几个老朋友一起吃饭。
饭局上，从事建筑行业的李先生感叹，细想之下，原来是因为钢材价格大幅上涨。
建房最主要的成本就是钢材和水泥，钢材价格上涨意味着建筑成本将大幅上涨。
朋友说，这几年生意不好，现在上游又涨价，把公司逼上了绝路。
如果你做了，你会损失很多钱；如果你不做，你的名声会受损，顾客会骂你。这个行业靠信誉。如果你有犯罪记录，你的生意将来会越来越少。
其实，钢材价格从去年就开始上涨了，但是谁也没有想到涨幅会这么夸张。
数据显示，今年以来钢材价格较2020年同期上涨了36.7%，螺纹钢价格更是飙升至6000元/吨以上，超越了2008年的最高点，创下了历史记录。
为了减少损失，很多钢厂宁可支付违约金也不愿发货，有的钢厂甚至因为前期销售量过大而解雇了销售主管……
事实上，当我看到这一切的时候，我非常紧张。
因为我们现在处在一个特殊的房地产市场环境当中，钢材价格的上涨有可能导致我国出现大量的烂尾房，也有可能会遭遇历史上最糟糕的房价。
最终二手钢材多钱一吨回收，还是由购房者来接管。
那么这个逻辑是怎么来的呢？
子木将带你深入了解钢铁背后的房地产市场秘密，并告诉你在接下来的买房活动中如何避免陷阱。
动机
首先，我们还是需要追根溯源，搞清楚这波钢材涨价背后的原因。
如果你对中国的黑色金属商品有研究的话，你一定知道2008年钢铁价格曾出现过一次大幅度上涨。
美国经济泡沫前夕，全球经济蓬勃发展，各国纷纷进行大规模基础设施建设，导致钢铁需求量激增。
但2021年不同，它是多条线交织的结果。
大家都知道中国是产钢大国，占全球60%以上，但很多人不知道，中国的铁矿石品质一般，开采和提炼难度极高，所以中国钢铁原料一直严重依赖进口，进口依存度高达80%。
其中60%来自澳大利亚，20%来自巴西。
知道了这个根本原因，大概就能猜出为什么钢价上涨了。
从去年开始，疫情肆虐，全球经济陷入困境，美国人开始疯狂印钞，试图通过割韭菜的方式继续提振经济。
为了防止上当，其他国家也纷纷主动或被动地效仿，印发货币，并演变成一场全球性的经济刺激计划。
钱多了，大宗商品价格飙升，通胀开始加速，其实这段时间，不光铁矿石价格在涨二手钢材多钱一吨回收，石油、有色金属期货等也都在涨。
但与其他国家不同，铁矿石原料主要掌握在澳大利亚手中，澳大利亚一直都是亲美派，其日常工作就是和中国争论。
为了防止美国一边剪羊毛一边欺负中国，澳大利亚立刻开始提高铁矿石价格，铁矿石价格从一开始的500元/吨，上涨了3倍，到现在的1400元/吨。
铁矿石价格上涨带动钢价上涨，钢厂为攫取利润开始加速释放产能，产能扩张带动铁矿石需求持续增加，拉动资金循环链。
此外，我国近年来一直在去产能，逐步关闭一些高耗能、高污染的钢厂，在国家碳达峰、碳中和的政策下，钢铁产量也必须受到限制。
当两者相遇，供给与需求就产生矛盾，彻底刺激钢价上涨。
为了对冲美澳的图谋，日前，发布了《关于取消部分钢铁产品出口退税的公告》。
说得简单一点，就是降低进口税率，提高出口税率。
中国是全球最大的钢铁产品出口国，从飞机到汽车、手机、自行车，如果原材料价格上涨，相关商品价格必然上涨，然后又会反卖给澳大利亚、美国等进口国，这就是制衡的艺术。
但坏处也非常明显，随着钢价上涨，下游各行业成本暴涨，钢铁相关企业举步维艰，这是老李面临的问题。
如果大家明白了这些，就会知道，这波钢材涨价潮短时间内不会降下来。
无法解决的问题
在很多人眼里，像老李这样的包工头，是一份非常赚钱的职业。
以前确实如此，美女、豪车、大金链子，都是有钱人的象征：包工头。
但自2016年全国调控、“限价”政策出台以来，开发商利润下滑，作为下游工程承包商，竞争激烈，利润微薄。
以前，我吃的肉在上面，蔬菜在下面；现在，我喝汤在上面，剩下的就舔在下面。
原材料在建筑业项目成本中占比非常大，大约为56%，其中45%是水泥，40%是钢材。
老李说，这段时间混凝土价格上涨了20%，所以每平方米建筑成本就增加了30-40元，他负责的项目面积有25万平方米，也就是说，仅混凝土成本就增加了1000万元。
这几年行业利润很低，大家都是靠自己辛辛苦苦挣来的钱，一旦钢价上涨，基本上都是亏本的。
在这期间，坚守契约精神、用自己的资产坚持施工的建筑商已经不多了，大部分建筑商被迫撕毁合同，宁愿支付违约金也不愿继续施工。
受此影响，全国许多新住房项目被迫暂停。
但最可怕的是，很多承包商一方面接受订单，为了追求利润，想尽一切办法降低工程成本。
随着钢材价格的上涨，我们需要对钢筋采取措施。
最直接的方法就是将普通钢筋拉伸后用于房屋建筑，俗称“瘦身钢筋”，这样可以直接降低建筑成本。
如果想继续追求利润，还可以大量收购二手钢筋，这些钢筋很多都是从旧建筑回收来的，也有一部分是从地下黑市买来的，很多都是不合格的劣质钢材，然后把原材料加工成成品。
这种“劣质钢筋”一直以来都有不法工厂生产，但是开发商一般不采用，因为以后会涉及到生命财产问题，做这种工程就是害人害己。
但现在钢材价格上涨如此之多，很难知道有多少承包商和开发商愿意坚守自己的良心。当涉及到生存时，所有道德方面的问题都成了泡沫。
而且，这是一个无解的问题。
特殊环境
一般来说，房地产开发一般分为三个步骤：
政府出售土地 - 开发商收购土地 - 承包商建设
因此，房价的构成主要由楼面价和建筑成本组成。
过去楼面价一般占楼价的30％至40％左右。
除去建筑成本、管理费、营销费、税费等，开发商的利润可以控制在8%-15%左右，利润越高，用来建房的预算就越多。
但近年来，国家大力抑制房价，各个地方也纷纷响应调控政策，强行改变规则，楼面价与售价的比重不断上升。
不知道大家有没有注意到，近年来，不少城市同一区域，二手房的价格高于新房，这种倒挂现象造成了人们争相买房，而其根源就是限价政策。
在调控的市场中，新房的价格是必须要限制的。因为如果不限价，按照开发商的本质，房价就会被推上天，然后二手房的价格就会开始大行其道，之前的调控成果就会土崩瓦解。
但房价有上限，地价又如何呢？
仿佛他从来就没有动摇过。
首都这几年最猖獗，2017年重拳调控之下，出现了大量“限购房”，翻译过来就是“房价有上限，地价可以随便抢”。
这相当于把开发商关进笼子里，让他们自相残杀，没有赢家，即使拿到了地，也赚不到钱。
开发商没利润怎么办呢?就只能压榨建筑商了。
建筑承包商没有利润怎么办？只能减少材料成本。
直到2020年下半年，首都才开始逐步放弃限购，随着今年土地集中供应，限购已经彻底退出历史舞台。
不过这个玩法已经传遍了全国各地。
从近期土地集中拍卖可以看出，除北京严格限价地价外，其他多个城市地价持续飙升，尤其是重庆，平均土地溢价率高达42.99%。
因此接下来，全国各地将纷纷效仿首都，出现大批“限购房”，在信贷紧缩和“房住不炒”政策的背景下，开发商、建筑商将陷入困境。
在这种困境下，任何涉及利益的因素都会变得十分敏感，比如最近钢价上涨，导致建筑成本大幅上涨，这很可能成为压垮这个行业的最后一根稻草。
风险规避策略
我们无法改变潮水的方向，所以我们要学会在裂缝里寻找阳光。
那么接下来子木必须给大家一些诚恳的建议：
预计未来一段时间钢价还会继续上涨，今年推出的预售房是最危险的，首先有条件的话尽量买二手房，所见即所得，不会吃亏，也不会被骗。
二手房首选是5年左右的新建房，这个时期的房子交易税费较少，周边配套基本成熟，房子质量和产权水平有任何问题都能看得出来。
最重要的是5年周期，你可以根据房子的流动性表现来评估房价的升值空间，可以等几年再卖，不用担心找不到买家，质量好的房子就像金子一样，会一直发光。
如果你实在不想买二手房，而对新房深深着迷，那么你必须清楚以下几点：
1、未来所有的预售楼盘都会面临建筑成本上涨的问题，这时候比拼的就是抗风险能力。
所以买房尽量选择大品牌开发商，有国企背景或者集团公司的。
大型开发商基础扎实，基本不存在烂尾楼风险，即便现在亏损，也还能承受，而且由于其产业链优势，生产成本低，造出烂房的概率也相对较小。
2. 购买限价房，进售楼处前一定要先查看该房产的“底价”，一般会在网上公布，如果问房产销售人员或中介，他们也会告诉你。
除一线城市外，一般情况下楼面价占房价的30%到40%是合理的。但如果超过60%甚至70%，尽量不要买这样的房子。根据我的经验，10个购房者中有9个是维权的。当然，不同城市的算法不一样。
前段时间碰上一个楼盘，楼面价1.6万/平米左右，售价2.4万/平米，土地成本66.7%，精装修交楼，开发商基本每卖出一套都是亏本的，房子全部卖完之后亏了8亿。
有人说一定要买楼面价高的房子，性价比高。
你傻吗？
楼面价是根据市场情况来定的，土地本来就没什么成本，楼面价多少由政府说了算，楼面价越高，开发商的利润越低，工程质量的风险也就越大。
买房是人生的一项重大投资，投资的首要条件是安全，其次是舒适度和潜在空间。
永远不要用资本去讲情怀，因为以前讲过情怀的人，都顶着烈日打着旗子出去了。
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